خانه را خریده‌اید، اسباب‌کشی کرده‌اید و هفته دوم مدیر ساختمان زنگ می‌زند: «واحد شما هشت ماه شارژ بدهکار است.» فروشنده دیگر جواب تلفن نمی‌دهد و شما مانده‌اید با بدهی‌ای که مال دوران سکونت شما نیست. این اتفاق رایج است و تقریباً همیشه قابل پیشگیری. بدهی شارژ هنگام فروش آپارتمان باید پیش از امضای سند روشن شود و قانون هم برای آن سازوکار مشخصی گذاشته است. این مقاله توضیح می‌دهد مسئول پرداخت کیست، گواهی مدیر چیست و هر یک از سه طرف، یعنی فروشنده، خریدار و مدیر، چه باید بکنند.
بدهی شارژ هنگام فروش آپارتمان با کیست؟
برای جلوگیری از اختلاف، در قرارداد مشخص کنید شارژ تا تاریخ معین بر عهده فروشنده و پس از آن بر عهده خریدار باشد. مسئولیت هر بدهی به دوره ایجاد هزینه، مفاد قرارداد و تعهدات پذیرفته‌شده بستگی دارد. اگر واحد در اجاره بوده و طبق اجاره‌نامه شارژ جاری با مستأجر بوده، فروشنده باید پیش از انتقال، حساب را با مستأجر و ساختمان صاف کند. خریدار طرف حساب مستأجر قبلی نیست.
تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه، در مورد رابطه مالک و استفاده‌کننده است: اگر پرداخت هزینه‌های جاری با استفاده‌کننده باشد و او نپردازد، مدیر می‌تواند به مالک اصلی هم مراجعه کند. این تبصره به‌تنهایی به معنی انتقال خودکار بدهی فروشنده به خریدار نیست. درباره بدهی پیش از فروش، مفاد قرارداد، زمان ایجاد هزینه و هر تعهدی که خریدار پذیرفته باید بررسی شود؛ بنابراین پیش از معامله، تکلیف بدهی را مکتوب کنید.
قانون چه می‌گوید؟ گواهی تسویه‌حساب شارژ
ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمانها تکلیف را روشن کرده است. دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و مانند آن، باید گواهی تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده، از مالک یا قائم‌مقام او بخواهند.
همان ماده یک استثنا دارد: با موافقت مدیر یا مدیران، می‌شود در سند قید کرد که انتقال‌گیرنده، یعنی خریدار، پرداخت بدهی‌های معوق مالک را بر عهده می‌گیرد. پس دو حالت قانونی وجود دارد:
| حالت | چه اتفاقی می‌افتد | بدهی با کیست |
|---|---|---|
| ارائه گواهی تسویه | فروشنده بدهی را می‌پردازد و مدیر گواهی می‌دهد | فروشنده، پیش از انتقال |
| تعهد خریدار در سند | با موافقت مدیر، خریدار پرداخت بدهی را می‌پذیرد | خریدار، پس از انتقال |
حالت دوم برای خریدار فقط وقتی منطقی است که مبلغ دقیق بدهی را بداند و همان مبلغ از قیمت معامله کم شده باشد.
چرا با وجود قانون، باز هم بدهی به خریدار می‌رسد؟
چون میان قولنامه و سند رسمی معمولاً چند هفته یا چند ماه فاصله است. بخش بزرگ پول در مرحله قولنامه و تحویل رد و بدل می‌شود، در حالی که گواهی تسویه در دفترخانه و هنگام تنظیم سند خواسته می‌شود. اگر خریدار پیش از پرداخت‌های اصلی وضعیت بدهی را نپرسد، وقتی به دفترخانه می‌رسد دیگر اهرمی در دست ندارد.
برای همین، استعلام از مدیر ساختمان را به مرحله قولنامه بیاورید، نه روز محضر.
خریدار چه باید بکند؟
- پیش از امضای قولنامه، از مدیر ساختمان وضعیت بدهی واحد را کتبی بپرسید.
- بپرسید آیا هزینه عمرانی مصوبی هست که هنوز سررسید نشده، مثل قسط تعویض آسانسور.
- در قولنامه بنویسید همه هزینه‌های مشترک تا روز تحویل با فروشنده است.
- ارائه گواهی تسویه‌حساب شارژ را شرط پرداخت یکی از اقساط ثمن قرار دهید.
- اگر قرار است بدهی را خودتان بپردازید، مبلغ دقیق را از قیمت کم کنید و در قرارداد بنویسید.
- روز تحویل، کنتورها و تاریخ را با حضور فروشنده صورت‌جلسه کنید.
نمونه بند برای قولنامه:
کلیه هزینه‌های مشترک ساختمان، اعم از شارژ جاری و هزینه‌های مصوب مجمع، تا تاریخ تحویل مورد معامله بر عهده فروشنده است. فروشنده متعهد می‌شود گواهی تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده باشد، حداکثر تا تاریخ [تاریخ] به خریدار تحویل دهد. پرداخت مبلغ [مبلغ] از ثمن معامله منوط به ارائه این گواهی است.
فروشنده چه باید بکند؟
فروشنده‌ای که حسابش روشن است، معامله را راحت‌تر و سریع‌تر جلو می‌برد:
- پیش از آگهی کردن ملک، صورت‌حساب واحد را از مدیر بگیرید و با رسیدهای خودتان تطبیق دهید.
- اگر واحد در اجاره است، بدهی دوره مستأجر را پیش از تخلیه از او وصول کنید.
- اگر به مبلغ اعلام‌شده اعتراض دارید، همان موقع با مدیر حل کنید. روز محضر زمان این بحث نیست.
- پس از تسویه، گواهی کتبی بگیرید و نسخه‌ای برای خودتان نگه دارید.
مدیر ساختمان چه نقشی دارد؟
گواهی تسویه بدون تأیید مدیر اعتبار ندارد، پس مدیر عملاً دروازه‌بان این مرحله است. سه نکته برای مدیر مهم است:
گواهی را فقط پس از تسویه واقعی بدهید. گواهی‌ای که از روی رودربایستی صادر شود، ادعای بعدی ساختمان درباره همان بدهی را دشوار می‌کند.
مبلغ را مستند اعلام کنید. فروشنده و خریدار هر دو حق دارند ریز بدهی را ببینند: کدام ماه‌ها، چه مبلغی و بابت چه. اگر صورت‌حساب هر واحد و سابقه پرداخت‌هایش مرتب ثبت شده باشد، صدور گواهی چند دقیقه کار دارد. اگر نه، خود این استعلام به محل اختلاف تبدیل می‌شود. ثبت منظم صورت‌حساب و پرداخت‌های هر واحد یکی از کارهایی است که نرم‌افزار مدیریت ساختمان همساده‌ها برای آن ساخته شده است.
مالک جدید را ثبت کنید. نام، شماره تماس و تاریخ تحویل را در سوابق ساختمان وارد کنید تا صورت‌حساب ماه بعد به نام درست صادر شود.
نمونه متن گواهی تسویه‌حساب شارژ
گواهی تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک اینجانب [نام و نام خانوادگی]، مدیر ساختمان [نام ساختمان] به نشانی [نشانی]، به استناد صورت‌جلسه مجمع عمومی مورخ [تاریخ]، گواهی می‌کنم واحد شماره [شماره] به مالکیت [نام مالک]، تا تاریخ [تاریخ] هیچ‌گونه بدهی بابت شارژ جاری و هزینه‌های مصوب مجمع به ساختمان ندارد. این گواهی بنا به درخواست مالک و برای ارائه به دفتر اسناد رسمی صادر شده است. نام و امضای مدیر، تاریخ، شماره تماس
اگر بدهی باقی است و قرار است خریدار آن را بپذیرد، متن متفاوت می‌شود: مبلغ دقیق بدهی و دوره آن ذکر می‌شود و مدیر موافقت خود را با انتقال تعهد به خریدار اعلام می‌کند.
چند حالت خاص
هزینه عمرانی مصوب که هنوز پرداخت نشده. اگر مجمع پیش از فروش هزینه‌ای را تصویب کرده، مثلاً بازسازی نما، تکلیف آن باید در قرارداد روشن شود. برای تعیین مسئول پرداخت، تاریخ تصویب، سررسید و مفاد قرارداد را بررسی کنید و توافق فروشنده و خریدار را صریح بنویسید. مهم این است که مسکوت نماند.
اندوخته یا صندوق ساختمان. پولی که واحد در طول سال‌ها به صندوق عمرانی داده، در ساختمان می‌ماند و فروشنده نمی‌تواند آن را از ساختمان پس بگیرد. اگر مبلغ قابل توجه است، فروشنده و خریدار می‌توانند آن را در قیمت لحاظ کنند.
واحدی که مدت‌ها خالی بوده. خالی بودن واحد، بدهی شارژ را از بین نمی‌برد. طبق ماده ۴ قانون، پرداخت هزینه‌های مشترک چه از ملک استفاده شود و چه نشود الزامی است. نحوه محاسبه آن را در مقاله محاسبه شارژ واحد خالی ببینید.
ساختمانی که مدیر ندارد. نبود مدیر، تکلیف هزینه‌های مشترک را از بین نمی‌برد. خریدار باید وضعیت بدهی و اسناد پرداخت را از مالکان بررسی کند و پیش از تنظیم سند، درباره نحوه ارائه گواهی با دفترخانه هماهنگ شود.
اگر بعد از خرید متوجه بدهی شدید
اول از مدیر ریز بدهی و دوره آن را کتبی بگیرید. بعد قرارداد خود را نگاه کنید. اگر در آن آمده که هزینه‌ها تا روز تحویل با فروشنده است، می‌توانید مبلغ را از او مطالبه کنید. با مدیر هم صحبت کنید؛ ساختمان می‌تواند مستقیم از مالک قبلی هم پیگیری کند. اگر مبلغ قابل توجه است و فروشنده همکاری نمی‌کند، با یک وکیل مشورت کنید.
جمع‌بندی
بدهی شارژ هنگام فروش آپارتمان باید پیش از انتقال روشن شود؛ خرید واحد به‌تنهایی به معنی پذیرش همه بدهی‌های قبلی نیست، اما حساب نامشخص می‌تواند برای طرفین اختلاف ایجاد کند. راه مطمئن برای هر سه طرف یکی است: استعلام کتبی از مدیر پیش از قولنامه، بند روشن در قرارداد و گواهی تسویه پیش از پرداخت نهایی. اگر در آستانه معامله هستید، همین امروز با مدیر ساختمان تماس بگیرید و صورت‌حساب واحد را بخواهید.
این مطلب جنبه آموزشی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی نیست.
سؤالات متداول
آیا دفترخانه بدون گواهی تسویه شارژ سند می‌زند؟
طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمانها، دفترخانه باید گواهی تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک را بخواهد، مگر اینکه با موافقت مدیر، خریدار در سند پرداخت بدهی را بر عهده بگیرد.
گواهی تسویه‌حساب شارژ را چه کسی صادر می‌کند؟
مدیر یا مدیران ساختمان. گواهی باید به تأیید آن‌ها رسیده باشد.
برای اجاره دادن آپارتمان هم گواهی تسویه لازم است؟
ماده ۱۲ اجاره را هم در کنار انتقال، رهن، صلح و هبه نام برده است، پس برای تنظیم سند رسمی اجاره هم این گواهی خواسته می‌شود.
اگر مدیر بی‌دلیل گواهی ندهد چه باید کرد؟
رسیدهای پرداخت خود را به او ارائه کنید و درخواست را کتبی بدهید. اگر اختلاف بر سر مبلغ است، طبق ماده ۲۴ آیین‌نامه اجرایی می‌توانید پس از مراجعه به مدیر، به مرجع قضایی رجوع کنید.
