رشد روز افزون زندگی آپارتمان نشینی مسئولیت بیشتری را برای ساختمان ها به وجود آورده است. به همین دلیل برای رسیدگی به تمام مسئولیت ها و امور های ساختمانی، وجود مدیریت ساختمان الزامی است. فرهنگ آپارتمان نشینی در کشور ما دیگر امر جدیدی به حساب نمی آید اما در گذشته به دلیل جدید بودن، زندگی در آپارتمان نیازمند قوانین مخصوص به خودش بود که تاکنون نیز این قوانین پابرجا است اما با گذشت زمان تغییراتی ممکن است در این قوانین رخ دهد. یکی از همین قوانین مدیریت ساختمان است که در ادامه بیشتر به آن خواهیم پرداخت.
مدیریت ساختمان چیست؟
مدیریت ساختمان بر عهده فرد یا افرادی است که وظیفه دارند به تمامی امور ساختمان رسیدگی کنند.
فردی که وظیفه مدیریت ساختمان را بر عهده دارد مدیر ساختمان و افرادی که وظیفه مدیریت ساختمان را عهده دار هستد هیئت مدیره ساختمان نام دارند.
مدیر و مدیران ساختمان توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب میشوند و آنها موظف به حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین هستند.
لازم به ذکر است در صورتی که تصمیم گرفته شده از سوی مجمع عمومی مالکین برخلاف قوانین سایر قوانین کشور و قانون تملک آپارتمان ها باشد مدیر و مدیران ساختمان موظف به رعایت و اجرای آن تصمیمات نخواهند بود.
مجمع عمومی مالکین چیست؟
پیش تر گفتیم وظیفه انتخاب مدیریت ساختمان بر عهده مجمع عمومی مالکین است. اما اکنون این سوال پیش می آید که مجمع عمومی مالکین چیست؟ و متشکل از چه کسانی است؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها مجمع عمومی مالکین متشکل از مالکان واحد های آپارتمان است. اگر تعداد مالکین یک ساختمان بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل خواهد شد.
مجمع عمومی مالکین طبق قانون به دو دسته مجمع عمومی عادی و مجمع عمومی فوق العاده تقسیم میشود. البته لازم به ذکر است که مجمع عمومی عادی نیز به سه دسته تقسیم میشوند که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
- مجمع عمومی عادی نخستین
- مجمع عمومی عادی سالانه
- مجمع عمومی عادی فوق العاده
مجمع عمومی نیز دارای وظایف و اختیاراتی است مانند:
- برگزاری جلسات سالانه
- انتخاب مدیریت سالانه
- تصمیم گیری نسبت به اداره امور ساختمانی
- رسیدگی به عملکرد مدیریت ساختمان
- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه
- تصمیم گیری برای امور مربوط به حفظ، نگهداری و تعمیر بنا
- دادن اختیارات لازم به مدیریت ساختمان به منظور بستن قرارداد های مربوط به اداره ساختمان
- تصویب و تغییر قوانین و مقررات ساختمان در چارچوب قانون
ساختمان بدون مدیر با چه مشکلاتی مواجه میشود ؟
وظیفه مدیر ساختمان اداره و برقراری نظم و کلیه امور مرتبط به مجتمع است. اگر ساختمانی مدیر خوبی نداشته باشد و یا اصلا مدیری برای ساختمان انتخاب نشده باشد با مشکلات زیادی رو به رو میشوند که بخشی از آنها را با هم بررسی میکنیم.
عدم پرداخت شارژ توسط ساکنین
شارژ ساختمان یکی از منبع های مهم درآمد ساختمان است. و اگر مدیری نتواند هزینه شارژ ساختمان را تعیین و آن را از ساکنین دریافت کند، ساختمان به مشکل بزرگی برخورد و خواهد کرد. همچنین وظیفه دریافت شارژ ساختمان از ساکنین نیز یکی از وظایف مدیریت ساختمان است.
به پیشنهادات و شکایات ساکنین دیگر رسیدگی نمیشود
همیشه حتی در منظم ترین ساختمان های مسکونی نیز اختلاف نظر، انتقاد،شکایت و پیشنهاد وجود دارد. یکی دیگر از وظایف مدیریت ساختمان رسیدگی کردن به شکایت ها و پیشنهادات ساکنین است تا بتواند ساکنین را از ساختمان و از خودش راضی نگه دارد. اما اگر مدیریتی وجود نداشته باشد شکایات و نظرات ساکنین هیچوقت حل نخواهند شد.
بیمه ساختمان
مدیریت ساختمان موظف است ساختمان را در برابر حوادثی مانند زلزله، آتش سوزی و… بیمه کند.
حوادث طبیعی ممکن است در هر لحظه رخ دهد و اگر ساختمان در برابر این حوادث بیمه نباشد خسارت های جانی و مالی سنگینی به بار می آید.
مدیر ساختمان باید بر اساس متراژ هر واحد سهم هر واحد در بیمه را تعیین کرده و کل ساختمان را بیمه کند.
اطلاع رسانی تصمیمات گرفته شده در جلسات به افراد غایب
مدیر ساختمان باید تصمیمات گرفته شده در جلسات مجمع عمومی را به اطلاع افرادی که در آن جلسه حضور نداشته اند برساند.
درست است که همه ی افراد باید در زمان مشخص و در مکان مشخص شده برای برگزاری جلسه حضور پیدا کنند اما در برخی مواقع ممکن است افراد به دلایل مختلف توانایی شرکت در جلسه را نداشته باشند، در این صورت مدیر ساختمان موظف است افراد غایب را از تصمیمات گرفته شده در جلسه مطلع کند.
قطع خدمات بر روی افراد بدهکار
مدیر ساختمان میتواند برای افرادی که اقدام به پرداخت شارژ خود نکرده اند اظهارنامه صادر کند. اما اگر پس از گذشت ده روز فرد بدهکار مبلغ بدهی خود را پرداخت نکرد، مدیر ساختمان میتواند بنا به تشخیص خود خدمات مشترک ساختمان مانند: شوفاژ، برق، گاز و … را بر روی واحد فرد بدهکار قطع کند.
وظایف مدیر ساختمان در قبال آسانسور
مدیر ساختمان مسئولیت ایمن سازی و دریافت تاییدیه های لازم برای سیستم و تجهیزات، مخصوصا آسانسور را بر عهده دارد.
مدیر باید سرویس های سالانه و ماهانه آسانسور را انجام دهد و اقدام به دریافت گواهینامه و تاییدیه های ایمنی و عملکرد صادر شده از سوی سازمان ملی استاندارد کند.
اگر رسیدگی های لازم برای آسانسور انجام نشود، ممکن است خسارت های جانی و مالی به بار بیاورد.
البته لازم به ذکر است که علاوه بر سرویس ماهانه و سالانه آسانسور، مدیر ساختمان باید برای آسانسور بیمه نیز دریافت کند.
نوسازی و بازسازی ساختمان
در صورتی که مجمع عمومی مالکین به این نتیجه برسند که ساختمان نیازمند نوسازی و بازسازی است و این تصمیم با اکثریت آرا تصویب شود، مدیریت ساختمان موظف به پیگیری، نوسازی و بازسازی ساختمان است.
آیا مدیریت ساختمان الزامی است ؟
مشخص نشدن واحد های بدهکار، نبودن صورت جلسه درست برای ساختمان و همچنین نبود امنیت کافی برای ساکنین. همه این موارد نیز وقتی اتفاق خواهند افتاد که مدیریتی برای ساختمان وجود نداشته باشد و یا مدیریت به درستی انجام نگیرد. در نتیجه، مدیریت ساختمان شرایطی را برای ساکنین فراهم خواهد کرد که برای زندگی در یک مجتمع الزامی است. و بدون مدیریت درست، زندگی در یک ساختمان بی قانون و بینظم میتواند مشکلات بسیاری ایجاد کند.
