حقوق مدیر ساختمان مبلغ ثابت و سراسری ندارد. قانون، حقالزحمه مدیر یا مدیران را در شمار هزینههای مشترک ساختمان آورده، اما عدد مشخص، درصد اجباری یا تعرفه یکسانی برای همه ساختمانها تعیین نکرده است. مبلغ باید با توجه به تعداد واحدها، حجم کار، امکانات ساختمان، میزان حضور مدیر، مسئولیت مالی و نوع قرارداد مشخص شود.
مدیریت میتواند افتخاری، دارای مبلغ ثابت، مبتنی بر انجام کار مشخص یا حرفهای و قراردادی باشد. برای جلوگیری از اختلاف، شرح وظایف، مبلغ، دوره پرداخت، منبع تأمین، تکلیف شارژ واحد مدیر و شرایط خاتمه همکاری باید در مجمع بررسی و در صورتجلسه ثبت شود. بیمه و مالیات نیز خودکار یا یکسان نیستند و به ماهیت واقعی رابطه و قرارداد بستگی دارند.
برای درک بهتر اطلاعات مربوط به حقوق مدیر ساختمان، در اینجا جدولی تهیه کردهایم که بهطور خلاصه عوامل تأثیرگذار بر حقوق، نحوه تأمین آن و جزئیات مرتبط را نشان میدهد. این جدول به شما کمک میکند تا سریعتر و شفافتر از این اطلاعات بهرهمند شوید. اگر به جزئیات بیشتری نیاز دارید، ادامه مقاله را مطالعه کنید.
آیا مدیر ساختمان حقالزحمه دارد؟
ماده ۲۵ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، هزینههای اداری و حقالزحمه مدیر یا مدیران را جزء هزینههای مشترک معرفی کرده است. بنابراین پرداخت حقالزحمه مدیر از نظر مقررات قابل پیشبینی است. بااینحال، این ماده نمیگوید هر مدیر در هر ساختمانی الزاماً باید حقوق بگیرد یا مبلغ آن چقدر باشد.
مدیر ممکن است در یک ساختمان کوچک مسئولیت را بهصورت افتخاری بپذیرد. در یک مجتمع بزرگ نیز ممکن است حجم امور مالی، قراردادها، تأسیسات و ارتباط با واحدها به اندازهای باشد که مجمع برای مدیریت مبلغ ماهانه یا قرارداد حرفهای در نظر بگیرد.
حکم مقررات
مجمع عمومی وظیفه انتخاب مدیر، رسیدگی به عملکرد او، تصمیمگیری درباره اداره ساختمان، تصویب گزارش درآمد و هزینه و تفویض اختیار برای قراردادهای لازم را بر عهده دارد. تصمیمهای مجمع نیز باید در صورتجلسه نوشته و نگهداری شوند.
برداشت اجرایی
حقالزحمه مدیر را نمیتوان صرفاً با استناد به یک عرف عمومی یا مبلغ ساختمان مجاور تعیین کرد. امکانات، شرح وظایف و میزان درگیری مدیر در هر ساختمان متفاوت است.
توصیه مدیریتی
پیش از تعیین مبلغ، فهرستی از وظایف واقعی تهیه شود. پس از تصویب نیز حقالزحمه بهعنوان یک ردیف مستقل در بودجه و گزارش مالی ثبت شود؛ نه اینکه مدیر بدون مصوبه مبلغی را از حساب ساختمان برداشت کند.
چه عواملی مبلغ حقوق مدیر ساختمان را تغییر میدهند؟
تعداد واحدها فقط یکی از عوامل تعیین حقالزحمه است. دو ساختمان با تعداد واحد یکسان ممکن است از نظر امکانات، تعداد کارکنان و حجم رسیدگی مالی تفاوت زیادی داشته باشند.
عوامل مهم عبارتاند از:
- تعداد واحدهای مسکونی، تجاری یا اداری
- تعداد بلوکها و ورودیهای مستقل
- وجود آسانسور، موتورخانه، استخر، فضای سبز یا تأسیسات پیچیده
- تعداد نگهبانان، نیروهای خدماتی و پیمانکاران
- تعداد فاکتورها، قبوض و تراکنشهای مالی ماهانه
- مسئولیت تهیه بودجه و گزارشهای مالی
- پیگیری بدهی واحدها و مکاتبات رسمی
- حضور روزانه، پارهوقت یا صرفاً موردی مدیر
- رسیدگی به تعمیرات و پروژههای بزرگ
- برگزاری مجامع و نگهداری صورتجلسات
- پاسخگویی خارج از ساعات عادی
- مسئولیت انعقاد یا کنترل قراردادهای خدماتی
برای نمونه، مدیریت یک ساختمان هشتواحدی بدون نیروی خدماتی با مدیریت مجتمعی شامل چند بلوک، دفتر مدیریت و چند پیمانکار یکسان نیست. تعداد واحد میتواند نقطه شروع مذاکره باشد، اما نباید تنها معیار تعیین مبلغ باشد.
مدیریت افتخاری، پارهوقت و حرفهای
مدیریت افتخاری
در این مدل، یکی از مالکان یا ساکنان بدون دریافت حقالزحمه مسئولیت را میپذیرد. افتخاریبودن باید روشن باشد تا بعداً درباره طلب مدیر یا برداشت از حساب اختلاف ایجاد نشود.
حتی در مدیریت افتخاری، هزینههایی که مدیر شخصاً برای ساختمان پرداخت کرده است باید با رسید و سند بازپرداخت شوند. رایگانبودن مدیریت به معنی پرداخت شخصی مخارج ساختمان نیست.
مدیریت پارهوقت با حقالزحمه ثابت
در این مدل، مدیر در برابر مجموعهای از وظایف مشخص، مبلغ ماهانه یا دورهای دریافت میکند. بهتر است ساعات پاسخگویی، گزارشهای مورد انتظار و کارهایی که خارج از مبلغ ثابت هستند تعیین شوند.
برای مثال، مدیریت جاری ممکن است در مبلغ ماهانه قرار گیرد، اما نظارت بر بازسازی گسترده نما یا پیگیری یک پرونده حقوقی نیازمند تصمیم و مبلغ جداگانه باشد.
مدیریت حرفهای یا شرکتی
مجمع میتواند مدیر را از خارج ساختمان انتخاب کند. ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها و ماده ۷ آییننامه، انتخاب مدیر از میان مالکان یا اشخاص خارج از ساختمان را پذیرفتهاند. در این حالت، وجود قرارداد مکتوب اهمیت بیشتری دارد.
قرارداد مدیر حرفهای بهتر است شامل این موارد باشد:
- شرح دقیق خدمات
- مبلغ و دوره پرداخت
- مدت قرارداد
- ساعات حضور و پاسخگویی
- حدود اختیار مالی
- گزارشهای مورد انتظار
- محرمانگی اسناد و اطلاعات
- نحوه تحویل مدارک و حسابها
- شرایط فسخ یا پایان همکاری
- مسئولیتهای بیمهای و مالیاتی پس از بررسی تخصصی
حقالزحمه ثابت یا درصدی؛ مزایا و ریسکها
مبلغ ثابت
مبلغ ثابت، سادهترین روش برای ثبت و گزارش است. مجمع میداند هر ماه چه هزینهای دارد و مدیر نیز میداند در برابر چه وظایفی چه مبلغی دریافت میکند.
نقطه ضعف آن زمانی آشکار میشود که شرح وظایف مبهم باشد. ممکن است مدیر تصور کند پیگیری تعمیرات بزرگ خارج از مبلغ است، اما مالکان آن را بخشی از مدیریت عادی بدانند.
مبلغ متناسب با تعداد واحدها
در این روش، برای هر واحد مبلغی تعیین میشود. این مدل در مجتمعهایی که افزایش تعداد واحد واقعاً حجم صدور صورتحساب، پاسخگویی و ثبت دریافتها را بیشتر میکند، قابل بررسی است.
بااینحال، مبلغ واحد باید در سقف مشخصی قرار گیرد تا افزایش تعداد واحد بدون توجه به حجم واقعی کار، هزینه مدیریت را بیش از حد بالا نبرد.
درصدی از شارژ وصولشده
این مدل ممکن است مدیر را به پیگیری منظم مطالبات تشویق کند، اما ریسکهایی نیز دارد:
- ممکن است تمرکز مدیر از اداره ساختمان به وصول بدهی منتقل شود.
- تکلیف بدهیهای قدیمی یا مبالغ مورد اعتراض نامشخص میماند.
- افزایش مبلغ شارژ میتواند حقالزحمه مدیر را نیز بالا ببرد.
- تعیین زمان تحقق درآمد مدیر دشوار میشود.
اگر این روش تصویب شود، درصد، مبنای محاسبه، سقف پرداخت، وضعیت بدهیهای قبلی و مبالغ برگشتی باید دقیق نوشته شوند.
درصدی از هزینه یا پروژه
تعیین حقالزحمه بهصورت درصدی از مبلغ تعمیرات یا قراردادها میتواند تعارض منافع ایجاد کند؛ زیرا با افزایش هزینه پروژه، دریافتی مدیر نیز بیشتر میشود.
در صورت استفاده از این مدل، سقف مبلغ، روش دریافت پیشنهاد قیمت، نحوه انتخاب پیمانکار و کنترل مستقل هزینهها باید مشخص باشد. برای پروژههای بزرگ، مبلغ ثابت یا مرحلهای معمولاً قابل کنترلتر از درصد باز هزینه است.
نحوه تصویب مبلغ در مجمع
حقالزحمه بهتر است بهعنوان یک دستور جلسه مستقل مطرح شود. عبارت کلی «بررسی امور مدیریت» برای تصمیم مالی کافی نیست.
پیش از رأیگیری، این موارد اعلام شوند:
- نام مدیر یا شرکت مدیریتی
- مدت مسئولیت یا قرارداد
- شرح خدمات
- مبلغ ثابت، فرمول یا روش محاسبه
- زمان پرداخت
- منبع تأمین هزینه
- شرایط افزایش یا بازبینی
- تکلیف امور خارج از شرح خدمات
- تکلیف شارژ واحد مدیر، در صورت ساکنبودن
- وضعیت تحویل اسناد در پایان دوره
ماده ۱۱ آییننامه تصمیم درباره اداره ساختمان و تصویب گزارش درآمد و هزینه را در صلاحیت مجمع قرار میدهد و ماده ۱۲ ثبت تمام تصمیمها در صورتجلسه را لازم میداند.
مدیر نمیتواند شخصاً مبلغ خود را تعیین یا افزایش دهد. برای کاهش تعارض منافع، بهتر است پیشنهاد مبلغ توسط هیئترئیسه جلسه یا مالکان بررسی شود و نتیجه رأی همراه با تعداد و مشخصات آرای لازم ثبت گردد.
ثبت پرداخت در حسابهای ساختمان
حقالزحمه باید بهعنوان هزینه مدیریت ثبت شود و پرداخت آن دارای سند باشد. ماده ۱۸ آییننامه مقرر کرده است خزانهدار دفتر ثبت درآمد و هزینه داشته باشد و اسناد و قبوض را برای تصویب ترازنامه به مجمع ارائه کند.
ثبت مالی بهتر است شامل این اطلاعات باشد:
- نام دریافتکننده
- دوره مربوط
- مبلغ ناخالص
- کسورات احتمالی
- مبلغ پرداختشده
- تاریخ پرداخت
- شماره مصوبه یا قرارداد
- شماره رسید یا مرجع بانکی
- شرح خدمات یا دوره مدیریت
پرداخت نقدی بدون رسید، برداشت مستقیم مدیر بدون ثبت هزینه یا حذف صورتحساب شارژ واحد مدیر، گزارش مالی را مبهم میکند.
تکلیف بیمه و مالیات حقالزحمه مدیر
پرداخت حقالزحمه بهتنهایی برای تعیین وضعیت بیمه و مالیات کافی نیست. ماهیت واقعی رابطه باید بررسی شود.
بیمه و رابطه کار
قانون کار، کارگر را شخصی میداند که در برابر دریافت حقالسعی و به درخواست کارفرما کار میکند. قرارداد کار نیز میتواند کتبی یا شفاهی باشد. بنابراین عنوانهایی مانند «مدیر ساختمان»، «همکار افتخاری» یا «پیمانکار» بهتنهایی تعیینکننده نیستند؛ شیوه انجام کار، تبعیت، ساعات حضور، پرداخت منظم و رابطه واقعی اهمیت دارند.
اگر رابطه مدیر با ساختمان در عمل مشمول قانون کار تشخیص داده شود، تکالیفی مانند حداقل مزد، مرخصی و بیمه میتوانند مطرح شوند. ماده ۱۴۸ قانون کار نیز کارفرمایان مشمول را مکلف به بیمهکردن کارگران میکند.
مدیر مالک و منتخب مجمع که امور محدودی را در دوره مشخص انجام میدهد، الزاماً با مدیر حرفهای تماموقت یا فردی که تحت دستور و برنامه کاری ثابت فعالیت میکند وضعیت یکسانی ندارد.
مالیات
قانون مالیاتهای مستقیم، درآمد شخص حقیقی از ارائه نیروی کار در خدمت دیگری را در شرایط مقرر در گروه درآمد حقوق قرار میدهد و برای پرداختکنندگان حقوق تکالیفی مانند محاسبه و کسر مالیات پیشبینی کرده است. تشخیص اینکه پرداخت مدیر ساختمان «حقوق»، «حقالزحمه قراردادی» یا درآمد با ماهیت دیگری است، به ساختار رابطه و وضعیت پرداختکننده بستگی دارد.
نباید در صورتجلسه نوشته شود که حقالزحمه مدیر قطعاً از بیمه یا مالیات معاف است، مگر اینکه مبنای معتبر و بررسی تخصصی وجود داشته باشد. پیش از قرارداد با مدیر حرفهای یا پرداخت منظم، وضعیت باید توسط مشاور حقوق کار، حسابدار یا مشاور مالیاتی بررسی شود.
نمونه بند حقالزحمه در صورتجلسه
«مجمع عمومی مالکان در جلسه مورخ ۱۵ شهریور ۱۴۰۵ تصویب کرد آقای رضا محمدی برای دوره مدیریت از تاریخ ۱ مهر ۱۴۰۵ تا پایان مدت مأموریت، در برابر انجام وظایف مندرج در پیوست شماره یک، ماهانه مبلغ ۴ میلیون تومان حقالزحمه دریافت کند.
پرداخت پس از ارائه گزارش مالی ماهانه و ثبت آن در دفتر هزینههای ساختمان انجام میشود. پیگیری پروژههای عمرانی خارج از بودجه جاری، حضور تماموقت، دعاوی حقوقی و خدماتی که در شرح وظایف نیامدهاند، نیازمند تصمیم و توافق جداگانه خواهند بود.
شارژ واحد مدیر مطابق روش عمومی ساختمان صادر میشود و با حقالزحمه او تهاتر نخواهد شد، مگر با مصوبه مستقل مجمع. تکالیف بیمهای و مالیاتی قرارداد نیز پس از بررسی مقررات مربوط اجرا میشوند.»
نام، مبلغ، تاریخ و شرح وظایف این نمونه فرضیاند و باید با تصمیم واقعی مجمع جایگزین شوند.
پرسشهای متداول
حقوق مدیر بر اساس تعداد واحد تعیین میشود؟
تعداد واحد میتواند یکی از معیارها باشد، اما قانون فرمول اجباری بر مبنای تعداد واحد تعیین نکرده است. امکانات ساختمان، تعداد کارکنان، حجم امور مالی، زمان حضور، پروژههای تعمیراتی و میزان مسئولیت نیز باید در نظر گرفته شوند.
مدیر ساکن میتواند حقوق بگیرد؟
بله. ساکن یا مالکبودن مدیر مانع تصویب حقالزحمه نیست. ماده ۲۵ آییننامه حقالزحمه مدیر را جزء هزینههای مشترک شناخته است. مبلغ و شرایط پرداخت باید در مجمع تصویب و ثبت شود.
آیا حقالزحمه جای شارژ واحد مدیر را میگیرد؟
خیر، این دو حساب جدا هستند. شارژ، بدهی واحد بابت هزینههای مشترک است و حقالزحمه، طلب مدیر بابت خدمات مدیریت. اگر مجمع تهاتر را تصویب کند، ابتدا هر دو مبلغ ثبت و سپس تهاتر انجام میشود. حذف خودکار شارژ واحد مدیر بدون مصوبه و ثبت مالی شفاف، روش مناسبی نیست.
تصمیم عملی پیش از تعیین حقوق مدیر
پیش از تصویب مبلغ، این موارد مشخص شوند:
- مدیریت افتخاری است یا دارای حقالزحمه؛
- شرح وظایف و زمان مورد انتظار نوشته شده است؛
- مبلغ یا فرمول پرداخت سقف مشخص دارد؛
- امور خارج از قرارداد تعریف شدهاند؛
- شارژ واحد مدیر جداگانه محاسبه میشود؛
- تصمیم در صورتجلسه ثبت شده است؛
- پرداخت در گزارش مالی ردیف مستقل دارد؛
- وضعیت بیمه و مالیات بر اساس رابطه واقعی بررسی شده است.
پس از تصویب، نگهداری صورتجلسه، ثبت پرداخت و اطلاعرسانی یکسان به مالکان اهمیت دارد. امکانات مدیریت ساختمان همسادهها میتواند برای ثبت مصوبات و گزارشهای مالی بررسی شود و ساکنان نیز از طریق بخش امکانات همسادهها برای واحدها به اطلاعاتی که مدیریت منتشر میکند دسترسی دارند. پاسخ پرسشهای مربوط به خدمات در صفحه سؤالات متداول همسادهها قرار دارد.
مقاله خوبی بود