مهم ترین مسئله در ساختمان، مدیریت ساختمان است . امروزه با افزایش آپارتمان نشینی، یکی از موضوعاتی که مورد بحث قرار میگیرد، وظایف و اختیارات مدیر ساختمان است. پیش از آنکه ببینیم این اختیارات و وظایف چه مواردی را شامل میشوند، باید بدانیم منظور از مدیر ساختمان چیست؟
مدیر ساختمان کیست؟
با افزایش روزافزون ساختمان و بالا رفتن میزان آپارتمان نشینی، ساختمان و امورات آن نظیر نظافت، تعمیر آسانسور و… تبدیل به یکی از دغدغه های ساکنان آپارتمان شده است.
به همین دلیل برای رسیدگی به امورات ساختمانی، شخصی انتخاب میشود تا مسئولیت اداره ساختمان را بپذیرد.
به طور کلی مدیر کسی است که مسئول حفظ و اداره مجتمع و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشد.
تعداد مدیران: تعداد مدیران ساختمان در یک مجتمع باید فرد باشد تا در رای گیری ها مشکلی به وجود نیاید.
مدت ماموریت: مدت ماموریت مدیر ساختمان دوسال می باشد که این مدت می تواند با تصمیم ساکنین افزایش یابد.
- انتخاب مجدد مدیر بلامانع و همچنین تصمیم گیری با اکثریت آرا می باشد.
انتخاب مدیریت ساختمان
در صورتی که در ساختمانی تعداد مالکین بیشتر از 3 نفر باشد، مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود. انتخاب رئیس مجمع عمومی ساختمان و انتخاب مدیر یا مدیران در اولین جلسه صورت میگیرد.
مجمع عمومی ساختمان چه کسانی هستند؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها مجمع عمومی بهترین نهاد برای تصمیم گیری در حوزه ساختمان است.
مجمع عمومی شامل مالکین تمام واحد های ساختمان می باشد که در این مجمع عضو هستند و دارای حق رای هستند.
لازم به ذکر است که مستاجرین عضو رسمی این مجمع شناخته نمیشوند اما میتوانند در جلسات حضور پیدا کنند و با انتقادات و پیشنهادات خود به جمع برای تصمیم گیری کمک کنند.
نکته مهمی که در خصوص جلسات مجمع عمومی وجود دارد این است که در جلسات باید بیشتر از نصف مالکین یا نمایندگان مالکین در جلسه حضور پیدا کنند تا جلسه رسمیت پیدا کند، اما اگر جمعیت به حد نصاب نرسد این جلسه به تاریخ دیگری موکول خواهد شد.
وظایف مجمع عمومی مالکین
- تعیین رئیس مجمع
- انتخاب مدیر یا مدیران
- گزارش درآمد و هزینه ها بصورت سالانه
- ایجاد ذخیره مالی برای تعمیر بنا و…
- تفویض اختیار به مدیر برای انعقاد قراردادها برای اداره مجتمع
وظایف مدیر
از آنجایی که حدود وظایف مدیر توسط مجمع عمومی تعیین میشود، بنابراین او به تنهایی حق تصمیم گیری و تعیین تکلیف برای ساکنین را ندارد. همچنین مجمع میتواند در صورت تخلف مدیر، با او برخورد کنند.
از مهمترین وظایف مدیر میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
۱. تعیین شارژ ماهانه هر واحد
یکی از دشوارترین وظایف مدیر ساختمان اخذ شارژ از ساکنین است.
تعیین شارژ و محاسبه آن به روش های گوناگونی انجام میشود که در این مورد در جلسات مجمع عمومی تصمیم گیری میشود.
برخی از روش های محاسبه شارژ عبارت است از: شارژ ثابت، شارژ بر اساس متراژ، شارژ بر اساس تعداد نفرات، شارژ بر اساس تعداد نفرات و متراژ، شارژ بر اساس شارژ ثابت و متراژ، شارژ ثابت و تعداد نفرات.
۲. جلوگیری از آسیب و خرابی ساختمان
مدیر وظیفه دارد که در صورت رویت هرگونه آسیب دیدگی در ساختمان مانند نم و رطوبت، خرابی تجهیزات ایمنی نظیر دوربین های مدار بسته، نوسان برق و … آن هارا در اسرع وقت رفع کند.
همچنین اگر در جلسات مجمع عمومی تصویب شود که ساختمان نیاز به بازسازی دارد، فرآیند این بازسازی برعهده مدیر یا هیئت مدیره خواهد بود.
۳. تعیین قوانین داخلی آپارتمان در قالب اساسنامه ساختمان
مدیرساختمان باید قوانینی که برای ساختمان تصویب شده است را در قالب اساسنامه در اختیار ساکنین قرار دهد.
۴. تعیین هزینه های تعمیرات و نگهداری
هنگامی که قرار است تجهیزات جدید یا تعمیراتی در ساختمان انجام شود، مدیر باید مبلغی برای ساکنین تعیین کند تا هزینه کاری که قرار است در مجتمع صورت بگیرد جمع شود تا کار به نحو احسنت و با مشارکت ساکنین انجام شود.
۵. بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی
یکی از مهم ترین وظایف مدیر ساختمان بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی است.
آتش سوزی از آن دسته حوادث است که هر لحظه ممکن است رخ دهد به همین بیمه کردن ساختمان یک امر بسیار ضروری است.
مدیر باید متناسب با زیر بنا سهم هر واحد از بیمه آتش سوزی را حساب کند و کل ساختمان را بیمه کند.
اگر ساختمان بیمه نشده باشد و آتش سوزی رخ دهد، جبران خسارت مالکین بر عهده مدیر یا هیئت مدیره ساختمان است.
۶. تعیین سهم هزینه های مشترک
مدیر ساختمان باید مخارجی که ربطی به مساحت و زیربنا ندارند مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهداری تاسیسات، آسانسور، باغبان و… را حساب کند و به طور مساوی بین تمامی واحد ها تقسیم کند.
به همین دلیل برای به تعویق نیوفتادن امورات ساختمان، ساکنین اعم از مستاجرین و مالکین در قبال پرداخت این هزینه های مشترک مسئول هستند.
۷. رسیدگی به اعتراضات ساکنان
اگر ساکنین اعتراضی به وضع ساختمان، شارژ پرداختی و یا نحوه مدیریت دارند باید به مدیر یا اعضای هیئت مدیره مراجعه کنند و آنها نیز وظیفه دارند به این شکایات رسیدگی نمایند.
۸.بایگانی، حفظ و نگهداری صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان
مدیر ساختمان باید تصمیماتی در مجمع عمومی ساختمان گرفته میشود را صورت جلسه کند و در حفظ و نگهداری آن کوشا باشد.
در این صورت جلسه باید امضای تمامی مالکین وجود داشته باشد.
این صورت جلسات، اسناد معتبری به حساب می آیند و در مراجع قضایی نیز قابل استناد هستند. همین قضیه اهمیت نگهداری از این صورت جلسات را دوبرابر میکند.
۹.مطلع سازی اعضای ساختمان از تصمیمات جلسات مجمع عمومی
قبل از برگذاری جلسات مجمع عمومی برای تمامی اعضای این مجمع دعوتنامه ارسال میشود، اما اگر به هر دلیلی برخی از افراد نتوانستند در این جلسه حضور پیدا کنند مدیر موظف است که نتیجه جلسه را به اطلاع افراد غایب و ساکنین برساند.
۱۰. ارسال اظهار نامه به ساکنینی که شارژ پرداخت نکنند و پیگیری روند قضایی و قانونی
مدیر ساختمان موظف است برای شخصی که به هر دلیلی شارژ خود را پرداخت نکرده است، بدهی او را از طریق اظهارنامه ای به اطلاعش برساند.
نکته قابل توجه این است که اطلاع رسانی بدهی ها از طریق نامه ی معمولی یا چسباندن آن روی تابلو اعلانات وجه قانونی ندارد و نمیتوان در مراجع قضایی به آن استناد کرد.
مدیر باید اظهارنامه را روی فرم های مخصوصی که از دادگاه تهیه میشود، ثبت کند. سپس آن را در سه نسخه تنظیم و امضا کند و آن را در دادگاه ثبت کند.
سپس مبلغ بدهکاری توسط مامور ابلاغ به اطلاع مالک میرسد.
۱۱. قطع ارائه خدمات مشترک به مالک یا مستاجر بدهکار
مدیر ساختمان باید بعد از ارسال اظهارنامه به فرد بدهکار به اون ده روز وقت دهد تا مبلغ بدهی خود را پرداخت کند.
اما اگر آن فرد بعد از گذشت ده روز بدهی خود را پرداخت نکرد، مدیر میتواند به تشخیص خود ارائه خدمات به آن واحد را قطع کند.
البته باید توجه داشته باشید که مدیر قبل از ابلاغ اظهارنامه حق قطع خدمات برای فرد بدهکار را ندارد ولی اگر چنین اتفاقی افتاد، حق اعتراض برای فرد بدهکار محفوظ است.
۱۲. درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس
ممکن است برخی از اعضای ساختمان معتقد باشند که ساختمان دچار مشکلات جدی شده است و عمر مفید آن به پایان رسیده باشد و ساختمان نیاز به بازسازی داشته باشد، اما در مقابل ممکن است برخی دیگر با این قضیه مخالف باشند.
در این صورت مدیر ساختمان وظیفه دارد از وزارت مسکن درخواست کند که کارشناس رسمی دادگستری ارسال کند تا آنها در این مورد قضاوت کنند.
۱۳. استخدام نگهبان، سرایدار، باغبان و...
مدیر ساختمان موظف است برای رسیدگی به امورات مهم ساختمان اعم از امنیت، نظافت، زیبایی محوطه مجتمع و… افرادی را استخدام کند.
اختیارات مدیر ساختمان
همانطور که مدیر وظایفی در قبال ساختمان و ساکنین دارد، اختیاراتی هم نیز دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
- مدیر میتواند طبق نظر خود بیمه اتش سوزی را انتخاب نماید
- بر اساس شناخت و سلیقه خود تعمیرکار مناسب را برای تعمیرات ساختمان در نظر بگیرد
- تصمیم اینکه شارژ ساختمان صرف چه کاری شود با اوست و میتواند برای آن اولویت بندی کند
- او میتواند اسناد انتقال واحد ساختمانی ساکنین را با توجه به شرایط تایید نکند
آیا مدیر ساختمان نیز باید شارژ پرداخت کند ؟
پرداخت شارژ توسط مدیریت ساختمان نیز توسط مجمع تصمیم گیری میشود. لازم به ذکر است که مجمع عمومی ساختمان بر اساس موارد به خصوصی حق شارژ مدیر ساختمان تعیین و یا تکذیب میکنند.
مقالات مرتبط:
قانون عدم پرداخت شارژ
تفویض مدیریت ساختمان به غیر
جلوگیری از مشکلات مدیریتی در ساختمان
معرفی ساختمان در همساده ها توسط مدیر
