نصب کولر گازی روی پشتبام یا نمای ساختمان فقط یک تصمیم فنی نیست. ابتدا باید مشخص شود محل نصب طبق سند و صورتمجلس تفکیکی اختصاصی است یا مشاع؛ سپس اثر نصب بر نمای خارجی، دسترسی دیگران، سازه، صدا، لرزش و مسیر تخلیه آب بررسی شود. قانون تملک آپارتمانها تغییر نمای خارجیِ قابل مشاهده را بدون موافقت اکثریت سایر مالکان مجاز نمیداند.
پشتبام نیز معمولاً جزء قسمتهای مشترک ساختمان است، مگر اسناد ملک وضعیت دیگری نشان دهند. بنابراین مالک یک واحد نمیتواند صرفاً به دلیل خالیبودن بخشی از بام، برای کندانسور خود حق دائمی و انحصاری ایجاد کند. محل نهایی باید با مصوبه ساختمان و تأیید متخصص تأسیسات انتخاب شود.
پشتبام و نما چه وضعیت حقوقی دارند؟
اولین قدم، جداکردن «قسمت اختصاصی» از «قسمت مشترک» است.
قانون تملک آپارتمانها قسمتهایی را مشترک میداند که استفاده از آنها منحصر به یک یا چند واحد مشخص نباشد یا در اسناد مالکیت بهعنوان قسمت اختصاصی شناخته نشده باشند.
در عمل، پشتبام در بیشتر ساختمانها جزء مشاعات است؛ اما سند مالکیت، صورتمجلس تفکیکی و نقشه ساختمان باید بررسی شوند. ممکن است بخشی از تراس یا فضای وابسته به یک واحد وضعیت متفاوتی داشته باشد.
درباره نما، ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها اهمیت ویژهای دارد. این ماده میگوید مالک نمیتواند بدون موافقت اکثریت سایر مالکان در نمای خارجی قسمت اختصاصی خود که در معرض دید است تغییر ایجاد کند.
بنابراین نصب یونیت خارجی روی نمای اصلی، جانبی یا نقطهای که ظاهر ساختمان را تغییر میدهد، فقط موضوع «دیوار متعلق به واحد من» نیست.
قانون
تغییر در شکل نمای خارجیِ قابل مشاهده، نیازمند رعایت مقررات قانون تملک آپارتمانها و موافقت اکثریت مقرر است.
تفسیر
نصب پایه فلزی، عبور لوله روی نما، ایجاد سوراخ یا قراردادن کندانسور در معرض دید میتواند از مصادیقی باشد که باید از نظر اثر بر نمای خارجی بررسی شود.
توصیه اجرایی
پیش از نصب، محل روی نقشه یا عکس مشخص و مصوبه ساختمان درباره محل استاندارد نصب ثبت شود تا هر واحد مسیر متفاوتی روی نما ایجاد نکند.
آیا برای نصب روی پشتبام رضایت ساختمان لازم است؟
اگر محل واقعاً مشاع باشد، یک مالک نمیتواند بدون توجه به حقوق سایر مالکان بخشی از آن را برای استفاده دائمی خود اشغال کند.
ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها تصمیم درباره اداره امور قسمتهای مشترک را در نبود توافق دیگر، به اکثریت مالکان دارای بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی مرتبط میکند.
اما یک نکته مهم وجود دارد: مصوبه مجمع میتواند نحوه استفاده از مشاعات را تنظیم کند، ولی لزوماً نمیتواند برای یک نفر مالکیت اختصاصی جدید روی قسمتی از بام ایجاد کند.
برای نصب چند کندانسور روی پشتبام، صورتجلسه بهتر است این موارد را مشخص کند:
- محل نصب هر دستگاه
- مسیر لولهها و کابلها
- نحوه نصب پایهها
- مسیر دسترسی برای سرویس
- فاصله از تجهیزات مشترک
- مسئولیت آسیب به عایق بام
- مسئولیت صدای غیرعادی
- شیوه جابهجایی دستگاه در تعمیرات آینده بام
- هزینه ترمیم محل پس از جمعآوری دستگاه
اگر درباره وضعیت مالکیت محل یا حدود اختیار مجمع اختلاف جدی وجود دارد، پیش از نصب باید سند و صورتمجلس تفکیکی بررسی حقوقی شوند.
نصب کندانسور روی نمای ساختمان مجاز است؟
پاسخ سراسری «بله» یا «خیر» دقیق نیست.
سه موضوع باید همزمان بررسی شوند:
- نمای ساختمان و ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها
- ضوابط شهرداری و شهرسازی محل
- شرایط فنی و ایمنی نصب
ممکن است ساختمان از ابتدا محل مشخصی برای کندانسورها در تراس، پاسیو یا فضای تأسیساتی طراحی کرده باشد. در چنین شرایطی بهتر است همان محل طراحیشده مبنا قرار گیرد.
در ضوابط فنی مرتبط با ساختمان نیز توصیه شده تجهیزات سرمایشی خارج ساختمان، در صورت امکان، در محلهایی مانند تراس و بالکن جانمایی شوند و تجهیزات نصبشده در پشتبام یا نما دارای دسترسی و حفاظت مناسب باشند.
نصب تصادفی دستگاهها روی نمای اصلی، علاوه بر اختلاف میان مالکان، ممکن است باعث عبور نامنظم لولهها، تخلیه آب روی نما و افزایش صدای منتقلشده به واحدها شود.
بار، لرزش و دسترسی سرویس
کندانسور فقط وزن یک جعبه فلزی نیست. هنگام کار، کمپرسور و فن ارتعاش تولید میکنند و نیرو از طریق پایهها به محل نصب منتقل میشود.
به همین دلیل سه موضوع باید توسط نصاب و در موارد لازم مهندس تأسیسات یا سازه بررسی شود.
بار وارد بر محل نصب
روی پشتبام، پایه دستگاه نباید صرفاً روی هر قسمت از عایق یا سقف قرار گیرد. وزن دستگاه، پایه، تعداد کندانسورها و نحوه انتقال بار باید متناسب با ساختمان باشد.
اگر قرار است چند دستگاه بزرگ روی یک سازه فلزی مشترک نصب شوند، تصمیمگیری بر اساس تجربه شفاهی نصاب کافی نیست.
کنترل لرزش
پایه مناسب و تجهیزات ضدلرزش میتوانند انتقال ارتعاش به سقف و دیوارها را کاهش دهند.
مقررات ملی ساختمان نیز کنترل صدا و لرزش تجهیزات مکانیکی را بخشی از الزامات آسایش صوتی ساختمان میداند.
دسترسی برای تعمیر
دستگاه باید طوری نصب شود که سرویسکار بتواند بدون عبور خطرناک از لبه بام، جابهجایی وسایل دیگران یا بازکردن تأسیسات مشترک به آن دسترسی داشته باشد.
محل بسیار تنگ میان دیوار و دستگاه ممکن است هنگام نصب ظاهراً قابل استفاده باشد، اما بعداً انجام تعمیر یا شستوشوی کندانسور را دشوار کند.
صدای کمپرسور و حق اعتراض همسایه
داشتن اجازه نصب به معنی مجازبودن ایجاد هر میزان صدا نیست.
آییننامه اجرایی ماده ۲۹ قانون هوای پاک، ایجاد آلودگی صوتی بیش از حدود مجاز را ممنوع میداند. برای پهنه مسکونی، تراز متوسط مجاز محیطی در مقررات مربوط برای دوره روز و شب متفاوت تعیین شده است.
این اعداد باید با اندازهگیری استاندارد تفسیر شوند؛ بنابراین یک اپلیکیشن تلفن همراه یا حدس ساکنان جای اندازهگیری معتبر را نمیگیرد.
در اختلافهای آپارتمانی معمولاً قبل از سنجش رسمی باید مشخص شود صدای غیرعادی از چه چیزی ایجاد میشود:
- پایه نامناسب
- تماس مستقیم دستگاه با سازه
- فرسودگی کمپرسور
- خرابی فن
- جسم خارجی داخل یونیت
- نصب نزدیک پنجره همسایه
- تشدید لرزش در یک قاب فلزی
- نصب چند کندانسور در فضای محدود
همسایه میتواند به مزاحمت صوتی اعتراض کند، اما مدیر نیز نباید صرف شنیدن اعتراض فوراً دستور جمعآوری دستگاه بدهد. ابتدا دستگاه، محل نصب و امکان اصلاح فنی باید بررسی شود.
در بسیاری از موارد، تعویض پایه، نصب لرزهگیر یا اصلاح محل میتواند مسئله را بدون حذف کامل کولر حل کند.
آب خروجی کولر باید کجا تخلیه شود؟
در کولر گازی اسپلیت، آبی که معمولاً در زمان سرمایش نیاز به تخلیه دارد از تقطیر رطوبت هوا در یونیت داخلی ایجاد و از طریق لوله درین خارج میشود.
دستورالعملهای واقعی سازندگان نیز تأکید میکنند مسیر درین باید با شیب مناسب اجرا شود و آب بدون تجمع یا برگشت تخلیه شود.
این آب نباید به شکلی رها شود که:
- روی نمای ساختمان جاری شود؛
- روی پنجره یا بالکن همسایه بریزد؛
- کف راهرو یا مشاعات را خیس کند؛
- روی عایق پشتبام در یک نقطه جمع شود؛
- برای عابران یا خودروهای زیر ساختمان مزاحمت ایجاد کند.
روش تخلیه باید با طراحی تأسیسات ساختمان هماهنگ شود. اتصال به سیستم فاضلاب، کفشور یا مسیر تخلیه مشخص نیز باید توسط نصاب دارای دانش فنی و مطابق مقررات لولهکشی انجام شود.
آویزانکردن یک شلنگ روی نمای ساختمان و رهاکردن آب روی دیوار، راهحل قابل اتکایی نیست.
هزینه خسارت ناشی از نصب با چه کسی است؟
باید میان هزینه نصب خود دستگاه و خسارت به مشاعات تفکیک شود.
اگر مالک برای نصب کولر:
- عایق بام را سوراخ کند؛
- نمای ساختمان را آسیب بزند؛
- باعث نشت آب از محل پایه شود؛
- لوله مشترک را آسیب بزند؛
- یا هنگام سرویس خسارتی به بخش مشترک وارد کند؛
هزینه ترمیم باید بر اساس علت خسارت و مسئولیت شخص یا پیمانکار بررسی شود.
در صورتجلسه نصب میتوان از ابتدا نوشت:
«هزینه خرید، نصب، سرویس و جمعآوری دستگاه اختصاصی هر واحد و همچنین ترمیم خسارت مستقیم ناشی از نصب یا سرویس آن بر عهده همان واحد خواهد بود؛ مگر اینکه کارشناسی یا اسناد ساختمان علت دیگری را نشان دهد.»
عبارت آخر مهم است، زیرا ممکن است پس از نصب، خرابیای ایجاد شود که ارتباطی با کولر نداشته باشد. مسئولیت نباید صرفاً با حدس تعیین شود.
ثبت محل نصب در صورتجلسه
اگر ساختمان چند واحد دارد و نصب کولرها ادامه خواهد داشت، تصمیم موردی برای هر واحد احتمالاً باعث بینظمی میشود.
بهتر است یک نقشه یا قاعده واحد تصویب شود.
صورتجلسه میتواند شامل این موارد باشد:
- محلهای مجاز نصب
- محلهای ممنوع
- مسیر لولهکشی
- رنگ یا پوشش کانالهای روی نما
- نحوه نصب پایه روی بام
- الزام استفاده از لرزهگیر
- روش تخلیه درین
- ممنوعیت تخلیه روی نما یا ملک دیگران
- نحوه دسترسی برای سرویس
- مسئولیت ترمیم عایق و نما
- تکلیف دستگاه هنگام تعمیر اساسی پشتبام
اگر فضای بام محدود است، بهتر است محل دستگاهها از ابتدا شمارهگذاری شود تا نصب اولین واحد مانع استفاده واحدهای بعدی نشود.
اگر دستگاه قبلاً بدون هماهنگی نصب شده باشد
هدف نخست باید بررسی وضعیت باشد، نه جمعآوری فوری دستگاه.
مدیر میتواند این موارد را کنترل کند:
- محل طبق سند و صورتمجلس چه وضعیتی دارد؟
- نصب باعث تغییر نمای قابل مشاهده شده است؟
- دستگاه مزاحم دسترسی به مشاعات است؟
- پایه به عایق یا سازه آسیب زده است؟
- صدای غیرعادی وجود دارد؟
- مسیر تخلیه آب مناسب است؟
- سرویس دستگاه بدون ورود به حریم دیگران ممکن است؟
اگر مشکل قابل اصلاح باشد، بهتر است ابتدا برای اصلاح محل، درین، پایه یا صدا مهلت مشخص داده شود.
اگر مالک همکاری نکرد و نصب حقوق دیگران یا مشاعات را بهطور جدی مختل میکند، مدیر باید موضوع را مستند، در مجمع مطرح و در صورت لزوم مسیر حقوقی مناسب را بررسی کند.
مدیر نباید شخصاً برق کولر را قطع، لوله گاز مبرد را باز یا دستگاه متعلق به یک واحد را جابهجا کند.
پرسشهای متداول
نصب کندانسور روی نمای ساختمان مجاز است؟
بدون بررسی شرایط نمیتوان پاسخ قطعی داد. تغییر نمای خارجی قابل مشاهده طبق ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها نیازمند موافقت اکثریت سایر مالکان است و مقررات شهری محل نیز باید بررسی شود.
اگر ساختمان محل استانداردی برای کولر طراحی کرده، بهتر است همان محل استفاده شود.
همسایه میتواند به صدای کولر اعتراض کند؟
بله. اگر دستگاه مزاحمت صوتی غیرمتعارف یا آلودگی صوتی بیش از حد مجاز ایجاد کند، موضوع قابل اعتراض و بررسی است.
ابتدا بهتر است وضعیت فنی، پایهها، لرزش و سلامت کمپرسور بررسی شود. در اختلاف جدی، سنجش معتبر صوت میتواند لازم شود.
هزینه ترمیم پشتبام پس از نصب با کیست؟
اگر خسارت مستقیماً ناشی از نصب، سوراخکاری، پایه یا سرویس دستگاه اختصاصی یک واحد باشد، مسئولیت آن باید بر اساس عامل خسارت بررسی شود و معمولاً نباید بدون دلیل به هزینه عمومی ساختمان منتقل شود.
اگر خرابی مربوط به عایق فرسوده عمومی بام باشد، وضعیت متفاوت است. گزارش فنی باید علت را مشخص کند.
چکلیست قبل از نصب
پیش از ورود نصاب بررسی شود:
- وضعیت محل در سند و صورتمجلس مشخص است.
- نصب روی نمای خارجی با مصوبه ساختمان تطبیق دارد.
- محل روی بام حق انحصاری بدون مبنا ایجاد نمیکند.
- متخصص تأسیسات محل را تأیید کرده است.
- در صورت نیاز، بار و پایه از نظر سازهای بررسی شدهاند.
- فضای کافی برای سرویس وجود دارد.
- لرزش به سازه منتقل نمیشود.
- مسیر درین از قبل مشخص شده است.
- آب روی نما یا ملک همسایه تخلیه نمیشود.
- مسئولیت ترمیم آسیبها ثبت شده است.
- محل دستگاه در صورتجلسه یا نقشه ساختمان درج شده است.
اگر ساختمان چند کولر گازی دارد، ثبت یک قاعده واحد برای محل نصب، مسیر لولهها و مسئولیت نگهداری، از تصمیمهای متفاوت برای هر واحد جلوگیری میکند. برای ثبت مصوبات و اطلاعرسانی یکسان میتوان از امکانات مدیریت ساختمان همسادهها و بخش امکانات همسادهها برای ساکنان استفاده کرد. پاسخ پرسشهای مرتبط با خدمات نیز در سؤالات متداول همسادهها قرار دارد.
همسادهها جای سند ملک، مصوبه معتبر، ضوابط شهرداری یا بررسی فنی متخصص تأسیسات را نمیگیرد.
