هزینه ایزوگام پشت‌بام به عهده کیست [قوانین+راهکارها]

هزینه ایزوگام پشت بام آپارتمان، اگر بام جزء مشاعات ساختمان باشد، هزینه نگهداری قسمت مشترک است و فقط به طبقه آخر تعلق نمی‌گیرد. آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، بام را صریحاً در شمار قسمت‌های مشترک آورده و «آسفالت پشت‌بام» را نیز نمونه هزینه‌ای می‌داند که در حالت پیش‌فرض متناسب با مساحت قسمت اختصاصی واحدها تقسیم می‌شود.

بنابراین طبقه همکف یا واحد خالی صرفاً به دلیل استفاده‌نکردن مستقیم از بام از سهم خود معاف نمی‌شود. بااین‌حال، هزینه ترمیم عایق بام با خسارت رنگ، گچ یا وسایل داخل واحد طبقه آخر یکی نیست؛ برای خسارت داخلی باید منشأ، سبب و مسئولیت جداگانه بررسی شود.

پشت‌بام چه زمانی مشاع است؟

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌هایی را مشترک می‌داند که مورد استفاده همه شرکا هستند و نمی‌توان برای آن‌ها حق انحصاری قائل شد. در فهرست مصادیق قسمت‌های مشترک نیز «بام» و تأسیساتی که برای استفاده عمومی یا حفظ بنا ایجاد شده‌اند به‌صراحت آمده است.

پس اینکه واحد طبقه آخر به پشت‌بام نزدیک‌تر است یا تنها راه دسترسی به بام کنار آن واحد قرار دارد، به‌خودی‌خود پشت‌بام را به ملک اختصاصی آن واحد تبدیل نمی‌کند.

در یک اختلاف واقعی، بهتر است این مدارک به ترتیب بررسی شوند:

• سند مالکیت واحدها؛
• صورت‌مجلس تفکیکی؛
• نقشه ساختمان در صورت نیاز؛
• مصوبات قبلی مربوط به نحوه استفاده یا تعمیر بام.

تبصره ۳ ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها برای حیاط، بالکن یا تراسی که فقط یک یا چند واحد امکان دسترسی به آن دارند قاعده خاصی درباره هزینه نگهداری دارد؛ این حکم نباید بدون بررسی اسناد به کل پشت‌بام ساختمان تعمیم داده شود.

اصل تقسیم هزینه ایزوگام پشت‌بام

برای هزینه ایزوگام، آیین‌نامه تقریباً مثال مستقیم ارائه کرده است.

ماده ۲۳ آیین‌نامه می‌گوید اگر مالکان ترتیب دیگری برای هزینه‌های مشترک تعیین نکرده باشند، هزینه‌هایی که به مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی ارتباط دارند، از جمله آسفالت پشت‌بام، طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها تقسیم می‌شوند.

ماده ۴ قانون نیز قاعده پیش‌فرض را چنین تعیین می‌کند: سهم هر مالک از هزینه‌های مشترک مرتبط با مساحت، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی او به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی ساختمان محاسبه می‌شود. قانون در عین حال اجازه داده است مالکان ترتیب دیگری برای تقسیم مخارج پیش‌بینی کنند.

مثال

فرض کنید ساختمانی چهار واحد دارد:

مساحت کل قسمت‌های اختصاصی ۴۰۰ متر است.

اگر هزینه عایق‌کاری پشت‌بام ۱۰۰ میلیون تومان باشد و توافق معتبر دیگری وجود نداشته باشد:

• سهم واحد ۸۰ متری: ۲۰ میلیون تومان
• سهم واحد ۱۲۰ متری: ۳۰ میلیون تومان

جمع چهار سهم همان ۱۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

این مثال فقط برای نمایش فرمول است؛ مبلغ واقعی پروژه باید از قرارداد و فاکتور ساختمان گرفته شود.

طبقه همکف و واحد خالی باید سهم بدهند؟

بله؛ اصل استفاده‌نکردن مستقیم از پشت‌بام باعث حذف سهم هزینه مشترک نمی‌شود.

ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها صریحاً می‌گوید پرداخت هزینه‌های مشترک، چه ملک مورد استفاده قرار بگیرد و چه نگیرد، الزامی است. بنابراین واحد خالی نیز صرفاً به دلیل نبود ساکن از هزینه نگهداری بام کنار گذاشته نمی‌شود.

همین منطق درباره طبقه همکف نیز وجود دارد. استدلال «من از پشت‌بام استفاده نمی‌کنم» برای هزینه‌ای که هدف آن حفظ بخش مشترک بناست، به‌تنهایی مبنای معافیت نیست.

این موضوع را باید از هزینه‌ای مانند مصرف شخصی یک خدمت یا خسارتی که فقط شخص مشخصی ایجاد کرده جدا کرد.

مالک یا مستأجر؛ چه کسی هزینه ایزوگام را می‌دهد؟

در رابطه داخلی میان مالک و مستأجر، ابتدا قرارداد اجاره بررسی می‌شود.

قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مقرر می‌کند قراردادهای اجاره مشمول این قانون، علاوه بر مقررات همان قانون، تابع قانون مدنی و شروطی هستند که موجر و مستأجر در قرارداد پذیرفته‌اند.

ماده ۴۸۶ قانون مدنی نیز تعمیرات و مخارجی را که برای امکان استفاده از ملک لازم است، اصولاً بر عهده مالک قرار می‌دهد؛ مگر اینکه شرط خلاف یا عرف معتبر دیگری وجود داشته باشد.

از این دو مبنا می‌توان نتیجه گرفت که عایق‌کاری اساسی بام در رابطه مالک و مستأجر معمولاً به مالک نزدیک‌تر است تا یک هزینه جاری مصرفی؛ اما قرارداد اجاره باید بررسی شود و نباید برای همه قراردادها یک حکم مطلق صادر کرد.

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نیز میان مالک و استفاده‌کننده تفاوت قائل شده است. اگر طبق اجاره‌نامه هزینه مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت خودداری کند، مستأجر می‌تواند در شرایط مقرر آن را از مال‌الاجاره پرداخت کند. درباره هزینه‌های جاری که بر عهده استفاده‌کننده قرار گرفته نیز مدیر امکان مراجعه به مالک اصلی را دارد.

توصیه اجرایی

در صورتحساب ساختمان بهتر است سهم واحد صادر شود و در ردیفی جدا مشخص شود که طبق قرارداد اجاره، مسئول پرداخت داخلی مالک است یا مستأجر. مدیر نباید بدون دیدن قرارداد، هر هزینه تعمیر اساسی را خودکار به حساب مستأجر منتقل کند.

خسارت داخل واحد طبقه آخر چه می‌شود؟

این بخش باید از هزینه خود ایزوگام جدا شود.

فرض کنید عایق بام خراب شده و آب وارد واحد طبقه آخر شده است. ممکن است سه نوع هزینه ایجاد شود:

1. تعمیر یا تعویض عایق بام؛
2. بازکردن و ترمیم بخش لازم برای تعمیر؛
3. خسارت رنگ، گچ، سقف کاذب یا وسایل داخل واحد.

هزینه نخست مستقیماً به نگهداری بخش مشترک مربوط است. اما اینکه تمام خسارت داخل واحد نیز باید خودکار از شارژ عمومی ساختمان پرداخت شود، از ماده ۲۳ آیین‌نامه به دست نمی‌آید.

برای خسارت داخلی باید مشخص شود:

• منشأ رطوبت واقعاً پشت‌بام بوده است؛
• خرابی از چه زمانی وجود داشته است؛
• آیا مدیر یا مالکان قبلاً از مشکل مطلع بوده‌اند؛
• آیا تأخیر قابل انتسابی در تعمیر وجود داشته است؛
• میزان واقعی خسارت چقدر است؛
• آیا شخص یا پیمانکار خاصی سبب خرابی شده است.

قانون مدنی در ماده ۳۳۱ مسئولیت ناشی از ایجاد سبب تلف یا نقص مال دیگری را پذیرفته است. بنابراین در اختلاف خسارت، سببیت مهم است و صرف قرارگرفتن واحد در طبقه آخر، میزان و پرداخت‌کننده خسارت را مشخص نمی‌کند.

برای مثال، اگر عایق عمومی بام بر اثر فرسودگی خراب شده باشد، وضعیت با حالتی که پیمانکار یک واحد هنگام نصب تجهیزات عایق را سوراخ کرده کاملاً متفاوت است.

آیا خسارت رنگ سقف جزو هزینه مشترک است؟

نه به‌صورت خودکار.

اگر گزارش فنی نشان دهد آسیب داخل واحد مستقیماً از خرابی بام مشترک ایجاد شده، هزینه ترمیم داخل واحد می‌تواند موضوع مطالبه و تعیین مسئولیت باشد؛ اما باید آن را از فاکتور اصلی ایزوگام جدا ثبت کرد.

مثلاً:

نباید بدون بررسی، کل ۱۰۸ میلیون تومان را با یک عنوان «ایزوگام» بین واحدها تقسیم کرد.

اول هزینه نگهداری مشترک مشخص می‌شود؛ سپس مسئولیت خسارت داخلی بر اساس علت و اسناد تعیین خواهد شد.

انتخاب پیمانکار و ضمانت کار

برای پروژه پشت‌بام، ارزان‌ترین قیمت لزوماً قابل مقایسه با پیشنهادهای دیگر نیست؛ زیرا ممکن است محدوده کار متفاوت باشد.

قبل از انتخاب پیمانکار، پیشنهاد قیمت بهتر است این موارد را روشن کند:

• متراژ واقعی کار؛
• نوع و مشخصات عایق پیشنهادی؛
• وضعیت زیرسازی؛
• نیاز به برداشتن لایه قبلی؛
• اصلاح شیب یا کف‌شورها؛
• هزینه حمل مصالح و جمع‌آوری ضایعات؛
• مبلغ نهایی و شرایط تغییر قیمت؛
• مدت اجرای کار؛
• شرایط ضمانت یا تعهد رفع عیب.

برای «ضمانت ایزوگام» یک عدد ثابت و سراسری را نباید بدون قرارداد یا مشخصات واقعی محصول اعلام کرد. مدت و دامنه ضمانت باید در قرارداد پیمانکار و اسناد تولیدکننده واقعی نوشته شده باشد.

در قرارداد نیز بهتر است مشخص شود ضمانت دقیقاً چه چیزی را پوشش می‌دهد: جداشدن عایق، نفوذ آب ناشی از اجرای نامناسب یا فقط ایراد خود محصول.

تصویب تعمیر چگونه انجام شود؟

آیین‌نامه اجرایی، مدیر را مسئول حفظ و اداره ساختمان می‌داند و مجمع عمومی نیز درباره اداره ساختمان، درآمد و هزینه، ایجاد اندوخته برای تعمیر بنا و اختیار انعقاد قرارداد تصمیم می‌گیرد. تمام تصمیم‌های مجمع باید در صورتجلسه نوشته و نگهداری شوند.

برای یک تعمیر برنامه‌ریزی‌شده و پرهزینه مانند عایق‌کاری کامل بام، بهتر است صورتجلسه شامل این موارد باشد:

• گزارش یا دلیل فنی نیاز به تعمیر؛
• محدوده عملیات؛
• پیشنهادهای قیمت دریافت‌شده؛
• پیمانکار منتخب؛
• مبلغ یا سقف بودجه؛
• روش تقسیم سهم واحدها؛
• تاریخ دریافت سهم‌ها؛
• شرایط ضمانت؛
• مسئول تحویل کار.

قانون برای چنین تعمیر مشترکی شرط عمومی «امضای همه مالکان» تعیین نکرده است. در نبود توافق قراردادی متفاوت، ماده ۶ تصمیم‌های مربوط به اداره قسمت‌های مشترک را به اکثریت مالکان دارای بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی مرتبط می‌کند.

در وضعیت اضطراری که آب در حال ورود به ساختمان است، مدیر باید مسئولیت خود در حفظ ساختمان را نیز در نظر بگیرد؛ بنابراین انتظار برای تشدید خسارت فقط به دلیل تکمیل فرایند اداری تصمیم مناسبی نیست. مستندسازی وضعیت و هزینه اضطراری در چنین شرایطی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

فاکتورها و اسناد چگونه نگهداری شوند؟

ماده ۱۸ آیین‌نامه برای خزانه‌دار، دفتر ثبت درآمد و هزینه و نگهداری قبوض و اسناد مالی را پیش‌بینی کرده است.

پرونده ایزوگام بهتر است شامل این اسناد باشد:

• عکس وضعیت بام قبل از تعمیر؛
• گزارش فنی یا شرح خرابی؛
• صورتجلسه تصویب؛
• پیشنهادهای قیمت؛
• قرارداد پیمانکار؛
• فاکتور نهایی؛
• رسید پرداخت‌ها؛
• تصاویر اجرای کار؛
• برگه ضمانت، اگر ارائه شده است؛
• گزارش خسارت داخل واحد، در صورت وجود.

این کار باعث می‌شود سه موضوع با هم مخلوط نشوند: هزینه پروژه مشترک، بدهی واحدها و خسارت داخل ملک اختصاصی.

پرسش‌های متداول

طبقه همکف باید هزینه ایزوگام بدهد؟

بله. اگر پشت‌بام جزء مشاعات باشد، نزدیک یا دوربودن واحد از بام به‌تنهایی باعث معافیت نمی‌شود. آیین‌نامه آسفالت پشت‌بام را از هزینه‌های مرتبط با مساحت دانسته و قانون نیز پرداخت هزینه مشترک را حتی برای ملک بدون استفاده الزامی کرده است.

مستأجر هزینه ترمیم پشت‌بام را می‌دهد؟

پاسخ به قرارداد اجاره وابسته است. اصل ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات لازم برای امکان استفاده از ملک را بر عهده مالک می‌گذارد، مگر شرط یا عرف خلاف. برای عایق‌کاری اساسی بام معمولاً ابتدا مسئولیت مالک و مفاد قرارداد بررسی می‌شود.

خسارت رنگ سقف هم جزو هزینه مشترک است؟

نه لزوماً. هزینه تعمیر بام مشترک با خسارت داخل یک واحد دو ردیف جدا هستند. برای خسارت داخلی باید منشأ خرابی، رابطه سببیت، میزان خسارت و مسئولیت اشخاص بررسی و مستند شود.

قبل از صدور صورتحساب این موارد مشخص شوند

• بام طبق اسناد، قسمت مشترک است.
• منشأ خرابی توسط فرد فنی بررسی شده است.
• محدوده پروژه و قیمت پیمانکار مشخص است.
• روش تقسیم هزینه با ماده ۴ و مصوبات ساختمان تطبیق دارد.
• واحد همکف یا خالی بدون مبنای قانونی حذف نشده است.
• مسئولیت مالک و مستأجر با قرارداد اجاره کنترل شده است.
• خسارت داخل واحد طبقه آخر از هزینه ایزوگام جدا شده است.
• صورتجلسه، قرارداد و فاکتور نگهداری می‌شوند.
• ضمانت پیمانکار به‌صورت مکتوب ثبت شده است.

پس از مشخص‌شدن این موارد، بهتر است هزینه پروژه، سهم هر واحد و خسارت‌های جداگانه در ردیف‌های مستقل ثبت شوند. برای این مستندسازی می‌توان از حسابداری ساختمان همساده‌ها، امکانات مدیریت ساختمان و بخش امکانات همساده‌ها برای ساکنان استفاده کرد.