بسیاری از ما در هنگام خرید ملک اسامی مختلفی از اسناد را می‌شنویم اما تفاوت آن ها را به خوبی نمی‌دانیم. شناخت نوع سند در هنگام معامله یکی از نکات مهمی است که باید به آن توجه کنیم. در این مقاله تصمیم گرفتیم تا درباره انواع سند های ملکی و خصوصیات آن ها صحبت کنیم.
برای یافتن راحت اطلاعات مورد نیاز خود در منوی بالا “آنچه در این مقاله می‌خوانید:” می‌توانید بر روی نام هر سند زده و توضیحات مربوط به هر نوع سند ملکی را بخوانید.
سند چیست؟
در قوانین مدنی تعریف سند بدین شکل است: سند نوشته‌ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
در کل سند نوشته ای است که با آن می‌توان نام مالک و سهم وی از ملک مورد نظر را مطلع شد.
اسناد به دو نوع : 1-رسمی و 2-عادی تقسیم می‌شوند. هرکدام از این اسناد حالات مختلفی دارند که به توضیح آن ها می‌پردازیم.
سند رسمی
سند رسمی، سندی است که در چارچوب قانون و توسط مأموران رسمی دولت تنظیم شده‌باشد. بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده‌باشد، رسمی است.
1. سند منگوله دار
سند سیم سربی یا منگوله دار یکی از معروف ترین سند های ملکی موجود است. در این نوع اسناد تمام اطلاعات در مورد ملک، مالکان قبلی، شماره ملک، مساحت و… به صورت کامل نوشته‌شده است. اسناد منگوله دار از سال ۱۳۸۹ به بعد دیگر صادر نشدند؛ اما همچنان به عنوان معتبرترین اسناد رسمی شناخته می‌شوند.
2. سند تک برگ
از سال ۱۳۸۹ در تهران به جای صدور اسناد سیم سربی، سندهای یک برگی جدیدی مورد استفاده قرار گرفت. سندهای تک برگ هم تمام اطلاعاتی که در سندهای منگوله دار وجود داشت را دارند؛ با این تفاوت که نقشه کاداستر ملک، کد پستی ملک، هولوگرام و کروکی محل قرارگیری ملک هم در سند تک برگ وجود دارد.
اسناد تک برگ صفحه‌ای برای نقل و انتقالات ندارند و تنها می‌توانید نام و مشخصات آخرین مالک را مشاهده کنید. از این رو برای دسترسی به سوابق ثبتی باید به ادارات ثبت اسناد مراجعه کنید.
3. سند المثنی
هرگاه سند مالکیت یک ملک به خاطر اتفاقات طبیعی از بین برود یا گم شود، مالک می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند المثنی کند. سند ملکی المثنی در دسته اسناد رسمی قرار می‌گیرد.
4. سند تفکیکی
سند تفکیکی همان‌طور که از اسمش پیداست مربوط به ملکی است که بین چند نفر تقسیم شده است. در اسناد تفکیکی، مالکان با توافق خودشان قسمت‌های مختلف زمین یا خانه را بین خودشان تقسیم کرده‌اند. سپس مأموران اداره ثبت برای قسمت‌های تقسیم شده سند جداگانه‌ای صادر می‌کنند.
5. سند وکالتی
سند وکالتی سندی است که مالک یا تعدادی از مالکین با تنظیم وکالت بلاعزل در دفترخانه اسناد رسمی حق انتقال ملک، رهن، وثیقه یا تضمین را به وکیل بدهند. عمدتاً برای فروش املاک ورثه‌ای و مشاعی، مالکان باید وکیلی انتخاب کنند و وکالت فروش ملک را در دفترخانه به وکیل بدهند.
6. سند شورایی
احتمالاً در زمان خرید زمین یا ویلای شمال به اسنادی تحت عنوان سند شورایی برخورده باشید. همان طور که از اسمش پیداست این نوع اسناد توسط شورای محلی یک منطقه مهر زده شده و مورد تأیید است. برای تبدیل این اسناد به سند تک برگ باید مراحل قانونی آن را طی کنید.
سند عادی
این نوع سند ها معمولا از ارزش پایین تری برخوردار هستند و نقل و انتقال آن ها کمی مشکل است.
1. سند عرصه
اصولاً عرصه املاک وقفی قابل خرید و فروش نیست. از این رو سند عرصه در اختیار اداره امور اوقاف قرار دارد و با شرایط خاص امکان احداث اعیان را به افراد می‌دهد.
2. سند اعیان
در املاک وقفی شما صاحب عرصه نخواهید بود. از این رو با اجازه و پرداخت هزینه به اداره اوقاف می‌توانید ساختمان، کارخانه، سرقفلی مغازه را در آن محل احداث کنید. انتقال مالکیت ملک دارای سند اعیان هم باید به صورت رسمی و با موافقت متولی وقف یا اداره اوقاف صورت گیرد.
3. سند بنچاق
سند بنچاق قدیمی‌ترین نوع اسناد است که در دسته اسناد عادی قرار می‌گیرد. اکثر املاک در شهرهای کوچک دارای برگه‌های قطع بزرگی به نام بنچاق هستند. بنچاق در اصل دست نوشته‌ای است که یکی از بزرگان محل اطلاعات کامل ملک و نقل و انتقالات صورت گرفته از ابتدا تا به امروز را در آن ثبت می‌کرد.
در بنچاق امضای طرفین معامله و شهود آن‌ها وجود دارد. از این رو این نوع سند در مراجع قانونی از اعتبار بالایی برخوردار هستند؛ با این تفاوت که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده‌اند.
4. سند زمین و ساختمان
سند مالکیت زمین‌هایی که دارای ساختمان هستند (مثل خانه باغ‌ها) می‌تواند به صورت زمین یا زمین و ساختمان صادر شود. زمین‌هایی که بعد از انقلاب منتقل شدند یا زمین‌های واقع در شهرک‌های صنعتی هم از این دسته اسناد هستند.
5. تقسیم نامه
احتمال بارها دیده باشید که دو یا چند ساختمان قدیمی با همکاری یک مهندس ساختمان، خانه‌های خود را تخریب و ادغام می‌کنند. تقسیم نامه سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و مالکین مشاعی با توافق یکدیگر ملک یا املاک را بین خود تقسیم می‌کنند (تعداد واحدهای ساختمانی که با مشارکت در ساخت به هر مالک تعلق می‌گیرد).
6. سند مشاع
زمانی که ۶ دانگ یک ملک به بیش از ۱ نفر تعلق بگیرد، مالکیت مالکان به صورت مشاع است. در این نوع املاک هیچ یک از شرکا نمی‌تواند نسبت به محدوده خاصی از ملک ادعای مالکیت کند. از این رو تا زمان افراز ملک برای آن سند مشاع صادر می‌شود.
خرید و فروش املاک مشاع فرآیندهای قانونی خاص خودش را دارد. از این رو بهتر است قبل از اقدام به خرید املاک مشاع در مورد آن اطلاعات کافی داشته باشید.
7. سند قولنامه ای
تا اوایل سال ۱۳۶۰ برای خرید و فروش املاک، اوراقی به اسم قولنامه تنظیم می‌شد. در قولنامه اطلاعاتی مثل مشخصات خریدار، فروشنده، مشخصات ملک و مبلغ توافق شده ذکر می‌شد. با گذشت زمان قولنامه فقط قول و قراری تعبیر شد که بین طرفین معامله گذاشته می‌شود و وجاهت قانونی خود را از دست داد.
در نتیجه قولنامه امروزه اعتبار قانونی ندارد و در دادگاه نمی‌توان طرفین را ملزم به وفا نمود.
انواع سند بر اساس نوع مالکیت
1. سند مفروز
افراز و مفروز به معنای جدا کردن سهم املاک مشاع یا ورثه‌ای است. زمانی که مالک ملک بیش از ۱ نفر باشد، می‌توانید با مراجعه به دادگاه درخواست افراز ملک را داشته باشد. به این نوع سند که با جداسازی ملک های مشاع صادر می‌شود، سند مفروز می‌گویند.
2. سند آزاد
املاک آزاد به املاکی اطلاق می‌شود که مالک آن (اشخاص حقیقی یا حقوقی) اختیار ایجاد بنا بر روی زمین و نقل و انتقال آن را بدون نیاز به جلب رضایت فرد حقیقی یا حقوقی دیگر داشته باشد.
3. سند وقفی
املاک وقفی، املاکی هستند که در اختیار اداره اوقاف یا متولی وقف قرار دارد. این نوع املاک با شرایطی خاص به صورت اقساط ۹۹ ساله در اختیار افراد جامعه قرار می‌گیرد. برای نقل و انتقال اعیان این نوع اسناد باید از اداره اوقاف مجوز گرفت. در این نوع املاک زمین را عرصه و امتیازات را اعیان می‌نامند.
4. سند بنیادی یا مصادره ای
اسناد مصادره‌ای یا بنیادی به املاکی گفته می‌شود که به هر دلیلی توسط حکم دادگاه از مالک یا مالکین به نفع دولت یا یکی از بنیادها سلب مالکیت شده است. این نوع املاک قابل ارزیابی و ترهین هستند اما به نسبت اسناد آزاد دارای ارزش کمتری هستند.
5. سند جاری
به املاکی که تمام یا بخشی از عملیات مقدماتی آن‌ها انجام شده اما در دفتر کل ثبت نشده، سند جاری می‌گویند. از آنجایی که سند جاری قابل بازداشت به دستور مقام قضایی است؛ به نسبت ملک آزاد دارای کاهش ارزش خواهند بود.
6. سند 147 و 148
بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، کسانی که با ارائه مدرک خریداری اعم از عادی و رسمی، در اجرای مقررات مواد فوق سند مالکیت دریافت داشته‌اند و با توجه به این که در صورت شکایت متضرر، مالکین سابق، اسناد آن‌ها بر اساس بند ۶ قانون ثبت اسناد و املاک، قابل ابطال در محاکم دادگستری است. لازم است در این نوع ارزیابی کاهش ارزش متناسب در نظر گرفته شود.
7. سند معارض
زمانی که برای تمام یا قسمتی از یک ملک دو بار سند مالکیت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند. در این موارد دو سند رسمی با نام و تاریخ متفاوت صادر شده و مربوط به اشتباهات ثبتی است.
فروش این نوع املاک با کاهش ارزش نسبت به قیمت روز ملک صورت خواهد گرفت. از طرفی دارنده سند مالکیت مقدم الثبت یا صدور، حق انتقال ملک به غیر را دارند. اما دارنده سند مالکیت موخر الثبت و صدور تا زمان حکم دادگاه برای معتبر بودن آن، فقط حق واگذاری حقوق متصوره را دارد.
8. سند ورثه ای
زمانی که سند مالکیت به نام فردی باشد که فوت کرده، مالکیت ملک به ورثه فرد می‌رسد. در اسناد ورثه‌ای تمام ورثه از ملک سهم دارند و برای فروش آن نیاز به افراز ملک دارید. البته اگر تمام وارثین موافق فروش ملک باشند، می‌توانند به وکیلی، وکالت بلاعزل فروش ملک بدهند تا تمام کارهای قانونی را انجام دهد.
9. سند شش دانگ
به اسنادی که شش دانگ ملک یعنی شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین آن به یک فرد تعلق می‌گیرد، سند شش دانگ می‌گویند. سند ۶ دانگ در اصل نوع مالکیت افراد را نسبت به ملک مربوطه نشان می‌دهد.
منبع : گیلیم
با توجه به این موضوعات همواره توجه داشته‌باشید که برای هر سند مراحل انتقال و پیگیری خاص در نظر گرفته‌شده است. در هنگام معامله یا نقل و انتقال همیشه اصالت سند، صحت آن و نحوه انتقال آن را مدنظر داشته‌باشد تا متحمل ضرر مالی نشوید.
درباره معاملات ملکی بیشتر بخوانید:
