برای همه آپارتمانهای ایران یک بازه سراسری مانند «۹ صبح تا ۷ عصر» بهعنوان ساعت مجاز تعمیرات تعیین نشده است. مقررات رسمی آلودگی صوتی، انجام عملیات ساختمانی در مناطق مسکونی را از ساعت ۲۴ تا ۶ صبح ممنوع میکند؛ اما این حکم به این معنا نیست که هر نوع تخریب، دریلکاری یا بازسازی از ساعت ۶ تا ۲۴ بدون محدودیت مجاز است.
زمان واقعی انجام کار باید با مقررات عمومی آلودگی صوتی، مصوبات معتبر ساختمان و مقررات شهری محل تطبیق داده شود. تعمیر فوری برای جلوگیری از نشت آب یا خطر، با بازسازی برنامهریزیشده آشپزخانه یکسان نیست و باید متناسب با فوریت مدیریت شود.
آیا ساعت واحدی برای همه ساختمانها وجود دارد؟
در قانون تملک آپارتمانها ساعتی با عنوان «ساعت مجاز تعمیرات واحد» تعیین نشده است.
در مقررات زیستمحیطی، شورای عالی حفاظت محیط زیست انجام عملیات ساختمانی را از ساعت ۲۴ تا ۶ صبح در مناطق با کاربری مسکونی و درمانی ممنوع کرده است. بنابراین دستکم برای این بازه، یک محدودیت رسمی وجود دارد.
اما باید میان دو جمله تفاوت گذاشت:
قانون میگوید: عملیات ساختمانی در بازه ۲۴ تا ۶ در منطقه مسکونی ممنوع است.
قانون نمیگوید: تمام تعمیرات از ساعت ۶ صبح تا ۱۲ شب در هر ساختمان و با هر میزان سروصدا مجاز است.
آییننامه اجرایی ماده ۲۹ قانون هوای پاک نیز هر اقدامی را که موجب آلودگی صوتی بیش از حد مجاز شود ممنوع کرده و برای پهنههای مختلف، حدود صوت روز و شب در نظر گرفته است.
برای پهنه مسکونی، بازه روز از ساعت ۷ صبح تا ۱۰ شب و بازه شب از ۱۰ شب تا ۷ صبح تعریف شده است. این تقسیمبندی برای سنجش آلودگی صوتی است و نباید با «ساعت مجاز بازسازی داخل آپارتمان» اشتباه گرفته شود.
به همین دلیل، اعلام عبارتی مانند «طبق قانون، تعمیرات فقط از ۹ تا ۱۹ مجاز است» بدون ذکر مصوبه محلی یا مقررات داخلی ساختمان، دقیق نیست.
نقش مصوبه و آییننامه داخلی ساختمان
قانون تملک آپارتمانها اجازه میدهد درباره اداره امور مشترک ساختمان تصمیمگیری شود. همچنین تصمیمهای معتبر مجمع عمومی برای مالکان الزامآورند و مدیر مسئول اجرای تصمیمهای مجمع است.
ساختمان میتواند برای کاهش اختلاف، ساعات مشخصی برای کارهای پرسروصدا تصویب کند؛ مثلاً ساعات انجام تخریب، دریلکاری، برش سنگ یا حمل مصالح را محدودتر از حد عمومی قانونی قرار دهد.
این نوع قاعده باید:
- در مجمع یا سازوکار معتبر ساختمان تصویب شود؛
- برای همه واحدها یکسان باشد؛
- بهطور روشن به ساکنان اعلام شود؛
- میان تعمیر فوری و بازسازی عادی تفاوت بگذارد؛
- با مقررات شهری و قوانین بالادستی تعارض نداشته باشد.
مدیر نیز بهتر است از تعیین یک ساعت جدید صرفاً بر اساس نظر شخصی خودداری کند. اگر ساختمان تاکنون قاعدهای نداشته است، موضوع باید برای تصویب یک برنامه مشخص مطرح شود.
قانون
ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها، در نبود قرارداد میان مالکان، تصمیمهای مربوط به اداره قسمتهای مشترک را تابع اکثریت مقرر در همان ماده میداند. آییننامه نیز مدیر را مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمهای مجمع میشناسد.
تفسیر
از این مقررات میتوان برای تنظیم استفاده از مشاعات و مدیریت آثار تعمیرات بر کل ساختمان، مانند زمان حمل مصالح، استفاده از فضاهای مشترک و ایجاد سروصدای قابل کنترل، قاعده داخلی تعیین کرد.
توصیه اجرایی
«ساعت سکوت ساختمان» بهتر است با یک مصوبه روشن ایجاد شود، نه با پیام ناگهانی مدیر در گروه ساکنان.
تعمیر فوری با بازسازی برنامهریزیشده فرق دارد
همه تعمیرات قابلیت موکولشدن به روز بعد را ندارند.
فرض کنید ساعت ۱ بامداد لوله اصلی یک واحد میترکد و آب در حال نفوذ به طبقه پایین است. منطقی نیست مالک تا شروع ساعت معمول تعمیرات صبر کند و اجازه دهد خسارت گسترش پیدا کند.
در مقابل، تخریب کابینت، کندن سرامیک یا سوراخکاری برای بازسازی برنامهریزیشده معمولاً وضعیت اضطراری محسوب نمیشود.
ماده ۱۳۲ قانون مدنی نیز در بحث ضرر همسایگی میان تصرف زیانآور و اقدام متعارفی که برای رفع نیاز یا جلوگیری از ضرر انجام میشود تفاوت قائل شده است.
این حکم به معنای آزادی کامل برای ایجاد سر و صدا در هر ساعت نیست؛ بلکه نشان میدهد رفع خطر فوری باید از فعالیت قابل برنامهریزی جدا شود.
در تعمیر اضطراری بهتر است:
- ابتدا منبع خطر کنترل شود؛
- مدیر و واحدهای متاثر اطلاع داده شوند؛
- فقط کار ضروری در ساعت نامناسب انجام شود؛
- کارهای قابل تعویق به ساعت عادی منتقل شوند؛
- علت و زمان تعمیر ثبت شود.
برای مثال، بستن شیر اصلی و رفع نشتی اضطراری ممکن است شب لازم باشد، اما تخریب کامل دیوار برای بازسازی نهایی میتواند به روز بعد منتقل شود.
اطلاع قبلی به مدیر و همسایهها
اطلاعرسانی قبلی برای بازسازی برنامهریزیشده از بسیاری از اختلافها جلوگیری میکند.
برای تعمیرات چندروزه بهتر است مالک یا مستأجر پیش از شروع، این اطلاعات را به مدیر بدهد:
- تاریخ شروع
- مدت تقریبی کار
- نوع تعمیرات
- زمان فعالیتهای پرسروصدا
- تعداد کارگران یا پیمانکاران
- نحوه ورود مصالح
- زمان احتمالی حمل نخاله
- نیاز احتمالی به استفاده از آسانسور یا مشاعات
اطلاعرسانی به معنی گرفتن اجازه برای هر تعمیر داخل واحد نیست. تعمیرات داخل قسمت اختصاصی، تا زمانی که به مشاعات، تأسیسات مشترک، سازه، نما یا حقوق سایر واحدها لطمه نزند، موضوع متفاوتی از تغییرات مشترک ساختمان است.
اما آثار تعمیر داخل واحد میتواند وارد فضای مشترک شود؛ سروصدا، گردوغبار، نخاله، رفتوآمد کارگران و استفاده از آسانسور نمونههای روشن آن هستند.
یک پیام کوتاه مانند این کافی است:
«واحد ۸ از شنبه تا چهارشنبه بازسازی داخلی دارد. فعالیتهای پرسروصدا در ساعات مصوب ساختمان انجام میشود. حمل مصالح روز شنبه انجام خواهد شد. در صورت ایجاد مشکل غیرعادی، موضوع به مدیر اطلاع داده شود.»
استفاده از آسانسور و حمل نخاله
بازسازی یک واحد نباید باعث تبدیل راهرو، پاگرد یا لابی به انبار مصالح و نخاله شود.
آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها قراردادن اشیا در قسمتهای مشترک را محدود کرده است. بنابراین کیسه نخاله، کاشی، گچ، کابینت قدیمی و ابزار نباید برای مدت نامعلوم در راهرو یا سایر مشاعات رها شوند.
درباره استفاده از آسانسور نیز بهتر است مقررات ساختمان از قبل مشخص باشد.
برای مثال:
- زمان حمل مصالح تعیین شود؛
- از همزمانی با ساعات پرتردد جلوگیری شود؛
- کابین در برابر آسیب محافظت شود؛
- ضایعات در آسانسور ریخته نشوند؛
- پس از حمل، مشاعات تمیز شوند؛
- خسارت احتمالی به آسانسور یا دیوارها ثبت و جبران شود.
اگر ساختمان آسانسور باربر ندارد یا درباره امکان حمل مصالح محدودیت فنی وجود دارد، نظر شرکت سرویس یا مشخصات واقعی آسانسور باید ملاک باشد؛ نه حدس مدیر یا پیمانکار.
نمونه برنامه زمانی قابل تصویب
ساختمان میتواند متناسب با ترکیب ساکنان، موقعیت ملک و مقررات محلی، برنامهای شفاف تصویب کند.
نمونه زیر قانون سراسری نیست و فقط الگوی قابل مذاکره برای مصوبه داخلی است:
| نوع فعالیت | برنامه پیشنهادی داخلی |
|---|---|
| کارهای کمصدا | روزهای عادی، در ساعات مورد توافق ساختمان |
| دریل، تخریب و برش | بازه محدودتر در میانه روز |
| حمل مصالح | ساعات کمتردد |
| حمل نخاله | با هماهنگی مدیر |
| کار پرسروصدا در تعطیلات | طبق مصوبه مستقل ساختمان |
| تعمیر اضطراری | در زمان ضرورت، فقط به میزان لازم |
بهجای انتخاب ساعت تصادفی، ساختمان باید عواملی مانند حضور سالمندان، کودکان، کارکنان دورکار، شیفت نگهبانی و شرایط محلی را در تصمیم خود لحاظ کند.
یک نمونه مصوبه میتواند چنین باشد:
«فعالیتهای بازسازی دارای صدای محسوس از جمله دریلکاری، تخریب، برش سنگ و کاشی صرفاً در ساعات مصوب ساختمان انجام شود. تعمیرات فوری برای جلوگیری از خسارت از این محدودیت مستثناست؛ مشروط به اینکه فعالیت به میزان ضروری محدود و مدیر در اولین فرصت مطلع شود.»
ساعات دقیق باید در همان صورتجلسه ساختمان درج شوند.
جمعه میتوان تعمیرات انجام داد؟
در منابع رسمی بررسیشده، ممنوعیت سراسری و مستقلی پیدا نشد که بگوید انجام تمام تعمیرات داخل آپارتمان در روز جمعه در سراسر ایران ممنوع است.
بنابراین پاسخ به ساختمان بستگی دارد.
اگر آییننامه داخلی، روزهای جمعه را برای فعالیت پرسروصدا ممنوع کرده باشد، همان قاعده باید رعایت شود. شهرداری یا مقررات محلی نیز ممکن است برای برخی عملیات محدودیتهای جداگانه داشته باشند.
اگر هیچ مصوبهای وجود ندارد، جمعهبودن بهتنهایی مجوز ایجاد مزاحمت نامتعارف نیست. بهتر است کارهای پرسروصدا به زمانی منتقل شوند که کمترین تعارض را با استراحت ساکنان ایجاد کند.
ساعت سکوت ساختمان را چه کسی تعیین میکند؟
«ساعت سکوت» با یک ساعت قانونی کشوری یکسان نیست.
محدودیتهای عمومی کشور، مانند مقررات آلودگی صوتی، در جای خود اجرا میشوند. ساختمان نیز میتواند در چارچوب تصمیمهای معتبر خود، بازه محدودتری برای فعالیتهای پرسروصدا تعیین کند.
بهترین روش این است که ساعت سکوت:
- در مجمع تصویب شود؛
- در صورتجلسه ثبت شود؛
- برای همه واحدها ارسال شود؛
- استثنای تعمیر اضطراری داشته باشد؛
- نوع فعالیتهای مشمول آن مشخص شود.
عبارتی مانند «بعد از ساعت ۵ هیچ صدایی مجاز نیست» بدون تعریف نوع صدا و مبنای تصمیم، در عمل قابل اجرا نیست.
رسیدگی به تکرار تخلف
اگر یک واحد بارها خارج از برنامه مصوب تخریب یا دریلکاری میکند، برخورد بهتر است مرحلهای باشد.
ابتدا تاریخ، ساعت و نوع مزاحمت ثبت شود. سپس مدیر بهصورت خصوصی قاعده ساختمان را یادآوری کند.
اگر مشکل ادامه یافت، اخطار مکتوبی داده شود که شامل:
- تاریخهای تخلف
- مصوبه مربوط
- نوع مزاحمت
- درخواست مشخص برای اصلاح
- مهلت رعایت
باشد.
مدیر نباید بدون مبنای قانونی برای ساکن «جریمه مالی» دلخواه تعیین و به شارژ اضافه کند. اگر در ساختمان سازوکار مالی خاصی تصویب شده است، اعتبار آن باید جداگانه از نظر حقوقی بررسی شود.
در صورت استمرار مزاحمت جدی، مدارکی مانند پیامهای ثبتشده، صورتجلسه، گزارش ساکنان و مستندات زمانی نگهداری شوند و مسیر پیگیری متناسب با ماهیت اختلاف با مشاور حقوقی یا مرجع صالح بررسی شود.
چکلیست قبل از شروع بازسازی
پیش از ورود پیمانکار بررسی شود:
- برنامه زمانی ساختمان مشخص است.
- ساعات پرسروصدا به پیمانکار اعلام شدهاند.
- مدیر از مدت تقریبی کار اطلاع دارد.
- روش حمل مصالح مشخص شده است.
- نخاله در مشاعات انبار نمیشود.
- استفاده از آسانسور هماهنگ شده است.
- همسایگان نزدیک از روزهای پرصدا خبر دارند.
- شماره تماس مالک یا مسئول پروژه در دسترس است.
- برای تعمیرات اضطراری مسیر اطلاعرسانی مشخص شده است.
اگر ساختمان هنوز قاعده زمانی روشنی ندارد، بهتر است بهجای تکرار اختلاف برای هر بازسازی، یک برنامه قابل اجرا تصویب و به همه واحدها اعلام شود.
همسادهها میتواند برای اطلاعرسانی به ساکنان، ثبت مصوبات و نگهداری سابقه رویدادها از طریق امکانات مدیریت ساختمان استفاده شود. پاسخ پرسشهای مربوط به خدمات نیز در سؤالات متداول همسادهها قرار دارد.
