نظافت ساختمان از آن کارهایی است که وقتی درست انجام شود کسی متوجه نمی‌شود و وقتی نشود، همه در گروه درباره‌اش می‌نویسند. بیشتر این گله‌ها هم از تنبلی نظافتچی نیست؛ از این است که هیچ‌کس ننوشته چه کاری، چند وقت یک بار و تا چه حدی باید انجام شود. «هفتهای دو بار نظافت» برای مدیر یعنی همه طبقات و پارکینگ، و برای نظافتچی یعنی طی کشیدن راه‌پله. یک برنامه نظافت مشاعات ساختمان که روی کاغذ آمده باشد، این فاصله را از بین می‌برد.
اول فهرست مشاعات ساختمان خودتان را بنویسید
برنامه آماده به درد هیچ ساختمانی نمی‌خورد، مگر اینکه با فضاهای همان ساختمان تنظیم شود. یک بار از درِ ورودی تا پشت‌بام راه بروید و هر فضای مشترک را یادداشت کنید:
- ورودی، لابی و جلوی در
- راه‌پله‌ها، پاگردها و نرده‌ها
- راهروی طبقات
- کابین و درهای آسانسور
- پارکینگ و رمپ
- حیاط، باغچه و پیاده‌روی جلوی ساختمان
- پشت‌بام و ناودان‌ها
- اتاقک زباله یا محل سطل‌ها
- موتورخانه، انبار مشترک و اتاق تأسیسات
- فضاهای خاص، مثل سالن اجتماعات، استخر یا سالن ورزش
کنار هر فضا جنس کف و دیوار را هم بنویسید. سنگ، سرامیک و موکت هر کدام روش و ماده شوینده خودش را می‌خواهد.
نمونه جدول هفتگی برنامه نظافت مشاعات ساختمان
این جدول برای ساختمانی متوسط با سه نوبت نظافت در هفته نوشته شده است. روزها و تعداد نوبت‌ها را با رفتوآمد ساختمان خودتان تنظیم کنید.
| فضا | شنبه | دوشنبه | چهارشنبه |
|---|---|---|---|
| ورودی و لابی | جارو و طی، تمیزکردن شیشه در | جارو و طی | جارو و طی، گردگیری صندوق‌های پستی |
| آسانسور | کف، آینه و دکمه‌ها | کف و دکمه‌ها | کف، آینه، دیواره و ریل در |
| راه‌پله و پاگرد | جارو و طی همه طبقات | جاروی طبقات پرتردد | جارو و طی، دستمال نرده‌ها |
| راهروی طبقات | جارو و طی | — | جارو و طی |
| پارکینگ | جمع‌آوری زباله‌های پراکنده | — | جاروی کامل |
| حیاط و جلوی ساختمان | جارو | — | جارو، آبیاری باغچه |
| محل زباله | تخلیه و شست‌وشوی سطل‌ها | تخلیه | تخلیه و ضدعفونی |
تخلیه زباله را با ساعت جمع‌آوری پسماند محله هماهنگ کنید. اگر جمع‌آوری هرشب است، این ردیف هم باید روزانه شود.
کارهای ماهانه و فصلی
بعضی کارها در جدول هفتگی جا نمی‌گیرند و اگر جدا نوشته نشوند، فراموش میشوند:
| تناوب | کار |
|---|---|
| ماهانه | شست‌وشوی کامل پارکینگ و رمپ |
| ماهانه | تمیزکردن شیشه‌های مشاع، نورگیر و حباب چراغ‌ها |
| ماهانه | گردگیری دیوارها، تابلوها و جعبه‌های آتش‌نشانی |
| فصلی | بازدید و تمیزکردن پشت‌بام و ناودان‌ها، به‌ویژه پیش از فصل بارندگی |
| فصلی | شست‌وشوی نمای ورودی و درهای پارکینگ |
| سالانه | نظافت اساسی پیش از نوروز، شامل موتورخانه و انبار مشترک |
نظافت ناودان را دست‌کم نگیرید. ناودانی که با برگ گرفته شده باشد، با اولین باران تند آب را به سقف طبقه آخر می‌رساند و هزینه‌اش چندین برابر یک بازدید ساده است.
نظافت را چه کسی انجام بدهد؟
| روش | مناسب برای | نکته |
|---|---|---|
| سرایدار یا نیروی ثابت | ساختمانهای بزرگ‌تر | شرح وظایف باید مکتوب باشد |
| نظافتچی پاره‌وقت | ساختمانهای کوچک و متوسط | روز و ساعت حضور ثابت باشد |
| شرکت خدماتی | ساختمان‌هایی که نمی‌خواهند درگیر مدیریت نیرو شوند | همین جدول را پیوست قرارداد کنید |
| نوبتی بین ساکنان | ساختمانهای چندواحدی | بدون جدول نوبت، خیلی زود به اختلاف می‌رسد |
طبق ماده ۲۲ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، در ساختمانهای بیش از ده واحد، مدیر باید برای نگهداری و نظافت قسمت‌های مشترک دربان استخدام کند. اگر نیروی ثابت دارید، حدود کارهای او را با مقاله حقوق و وظایف سرایدار تطبیق دهید.
کنترل کیفیت؛ از کجا بفهمیم نظافت درست انجام شده؟
«تمیز باشد» معیار نیست، چون هر کس برداشت خودش را دارد. معیار باید چیزی باشد که دو نفر با دیدن آن به یک نتیجه برسند.
| فضا | معیار قابل بررسی |
|---|---|
| کف راه‌پله و لابی | بدون خاک، لکه و رد طی؛ گوشه‌ها و زیر پله‌ها تمیز |
| آسانسور | آینه و دکمه‌ها بدون اثر انگشت؛ ریل در بدون آشغال |
| نرده‌ها و دستگیره‌ها | بدون گرد و چربی |
| پارکینگ | بدون زباله و برگ؛ لکه روغن گزارش شده |
| محل زباله | سطل‌ها خالی، شسته و بدون بو |
| حیاط | بدون برگ و زباله؛ آبروها باز |
سه ابزار ساده، کنترل را عملی میکند:
- برگه امضا: برگه‌ای در لابی یا اتاقک تأسیسات که نظافتچی پس از هر نوبت تاریخ و ساعت بزند و امضا کند.
- بازدید دوره‌ای: مدیر یا یکی از ساکنان، هفتهای یک بار و بدون اطلاع قبلی، جدول معیارها را در دست بگیرد و دور بزند.
- یک راه مشخص برای گزارش: ساکنان بدانند ایراد را به چه کسی و از چه راهی بگویند. گله‌ای که مستقیم به مدیر برسد، زودتر از گله‌ای که در گروه نوشته میشود حل میشود.
اگر ایرادی دیدید، همان روز و با اشاره به ردیف جدول بگویید. «راه‌پله طبقه سوم چهارشنبه طی نشده» قابل پیگیری است؛ «ساختمان کثیف است» نه.
سهم ساکنان در تمیز ماندن ساختمان
هیچ برنامه‌ای حریف رفتار ساکنان نمی‌شود. چند قاعده ساده که مجمع تصویب کند و در تابلوی اعلانات بیاید، بار نظافت را نصف میکند:
- کیسه زباله فقط در ساعت مشخص و دربسته بیرون گذاشته شود.
- کفش، دوچرخه و وسایل شخصی در راه‌پله و راهرو نماند.
- نخاله و ضایعات تعمیرات هر واحد را خود همان واحد جمع کند.
- کثیفی حیوان خانگی در مشاعات با صاحب آن است.
برای نوشتن این قاعده‌ها، منشور آپارتمان‌نشینی الگوی خوبی است.
هزینه نظافت و ثبت آن
طبق ماده ۲۳ آییننامه اجرایی، هزینه‌هایی مثل سرایدار و نگهبان که به مساحت واحد ربطی ندارند، به‌طور مساوی بین واحدها تقسیم میشوند، مگر مالکان روش دیگری تصویب کرده باشند. هزینه نظافت سه بخش دارد: دستمزد، مواد شوینده و ابزار. اگر این سه جدا ثبت شوند، در پایان سال معلوم میشود نظافت واقعاً چقدر خرج داشته و مقایسه پیشنهاد یک شرکت خدماتی با وضع فعلی ممکن میشود.
این تفکیک در دفتر و اکسل هم شدنی است. اگر از نرم‌افزار مدیریت ساختمان همساده‌ها استفاده می‌کنید، هزینه‌های خدمات هم کنار بقیه هزینه‌های ساختمان ثبت و در گزارش‌ها دیده میشود.
از این هفته شروع کنید
فهرست فضاها را بنویسید، جدول هفتگی را با روزهای حضور نظافتچی پر کنید و یک نسخه به او بدهید. برگه امضا را نصب کنید و هفته بعد با جدول معیارها یک دور بازدید بزنید. برنامه نظافت مشاعات ساختمان لازم نیست از روز اول کامل باشد؛ بعد از یک ماه معلوم میشود کدام ردیف کم است و کدام زیاد، و همان موقع اصلاحش می‌کنید.
سؤالات متداول
مشاعات ساختمان هفتهای چند بار باید نظافت شود؟
به تعداد واحدها و رفتوآمد بستگی دارد. برای ساختمانهای کوچک معمولاً یک تا دو نوبت و برای ساختمانهای پرواحد سه نوبت یا بیشتر کافی است. ورودی، آسانسور و محل زباله به رسیدگی بیشتری نیاز دارند.
هزینه نظافت مشاعات بین واحدها چطور تقسیم میشود؟
طبق ماده ۲۳ آییننامه اجرایی، این نوع هزینهها مساوی تقسیم میشوند، مگر اینکه مالکان ترتیب دیگری گذاشته باشند.
واحدی که مشاعات را بیشتر کثیف میکند باید بیشتر بپردازد؟
نظافت عادی بین همه تقسیم میشود. هزینه فوقالعاده، مثل جمعکردن نخاله تعمیرات یک واحد، منطقاً با همان واحد است. بهتر است این قاعده را مجمع تصویب کند.
نظافت نوبتی بین ساکنان جواب میدهد؟
در ساختمانهای چندواحدی و با جدول نوبت مکتوب، بله. با بیشتر شدن واحدها، ناهماهنگی زیاد میشود و سپردن کار به یک نفر مشخص نتیجه بهتری دارد.
منبع مقررات: متن آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مواد ۲۲ و ۲۳.
