بازار هایی مانند مسکن از ریسک های بسیاری برخوردارند. عدم آگاهی از برخی مسائل در معاملات ملکی می‌تواند موجب ایجاد ضرر های کلان بشود. در این مقاله راجع به 10 نکته بسیار مهم هنگام خرید ملک صحبت خواهیم‌کرد.
10. گواهی عدم حضور در محضر
یکی از نکته های مهم هنگام خرید ملک، درخواست گواهی عدم حضور در محضر است. مبایعه نامه به طور معمول برای فروش یا پیش فروش واحد های مسکونی و سایر مستغلات تنظیم می‌شوند. در این قرارداد جزییات معامله، شیوه پرداخت، نحوه انتقال مال و حضور در دفتر اسناد رسمی با شروط خاص هر معامله قید می‌گردد.
بر این اساس، مقداری از ثمن معامله یا همان پولی که بابت فروش مال تعیین شده‌است، جهت انتقال سند اختصاص داده‌می‌شود. اما دریافت گواهی عدم حضور زمانی ضروری است که فروشنده یا خریدار از حضور در دفترخانه و انتقال سند امتناع کند.
در این حالت این طرف حاضر دیگر معامله است که می‌بایست از دفترخانه اسناد رسمی درخواست گواهی عدم حضور کند تا بتواند در صورت نیاز، «دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی» را برای دعوی حقوقی طرح کند. بنابراین طرف حاضر برای پیروزی و اثبات عدم حضور طرف دیگر معامله، یا درخواست مطالبه خسارات قانونی ناشی از عدم تنظیم سند (طبق قرار) حتما باید این گواهی را دریافت کند.
9. انحصار وراثت
این مورد نیز از مهم ترین نکات هنگام معامله ملک است. ملکی که برای معامله آن اقدام می‌کنید اگر از طرف متوفی به شخص یا اشخاصی به ارث رسیده‌باشد؛ باید ورثه مشخص گردد و طرفین معامله نیز روشن شوند. برای این کار باید ابتدا پروسه انحصار وراثت و هزینه های آن پرداخت شود تا گواهی انحصار وراثت صادر شود. پس از دریافت گواهی هر یک از وراث سهمش مشخص می‌شود و می‌تواند برای فروش آن تصمیم بگیرد.
8. درج حق فسخ قرارداد
توجه به نکته ایجاد حق فسخ به خریدار یا فروشنده، کمک بسیار زیادی می کند تا درصورت نقض تعهد طرف دیگر معامله، بتواند قرارداد را یک طرفه فسخ نمایند. به عنوان مثال بر خریدار شرط شود درصورت عدم پرداخت کل مبلغ قرارداد در مدت تعیین شده، فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرار داد نماید.
لازم به ذکر است این حق فسخ اغلب به صورت شرط واقع می شود و باید به گونه ای واقع شود که قابل تعیین باشد و به صورت مجهول باقی نماند. برای مثال فروشنده شرط می کند پس از خرید تمام ملک هر موقع خواست اقدام به تنظیم سند کند. یا خریدار شرط کند فروشنده ملزم به تخفیف در معامله به اندازه دلخواه خریدار باشد.
7. فروش وکالتی
وکالت فروش یا فروش وکالتی راهکاری است رایج که در آن افراد با تایید مراجع قانونی؛ یعنی با تعیین و تدوین برگه‌ای در دفاتر اسناد رسمی، از کاغذ بازی های اداری یا تشریفاتی که وقت‌گیر است، به نوعی جلوگیری می‌کنند. با وکالت فروش، کلیه امور مربوط به فروش ملک و انتقال سند از طریق نفر دوم یعنی خریدار، که به عنوان نماینده قانونی معرفی شده است پیگیری و به سرانجام خواهد رسید.
این مورد یکی از مهمترین نکته های خرید ملک است. در فروش وکالتی باید توجه داشته باشید که آیا وکالت نامه از اعتبار لازم برخوردار است یا خیر. همچنین باید بدانید وکالت در چه صورتی باطل می‌شود و اعتبار آن تا چه زمانی است.
6. عرصه و عیان
یکی از نکات مهم خرید ملک که کمتر به آن توجه می‌شود مفهوم عرصه و عیان است. تصور کنید بدون اطلاعات لازم در خصوص مفهوم عرصه و عیان، ملکی را معامله کرده‌اید. حالا پس از چند سال به هر دلیلی تصمیم به بازسازی، یا تخریب آن دارید. درست در همین نقطه از تصمیم گیری برای تغییر، شروط عرصه و اعیان ضرورت پیدا خواهد کرد.
معمولا هنگام معاملات در مشاور املاک در مورد عرصه صحبتی به میان نمی‌آید. و آنچه اهمیت دارد اعیان یا ساختمان مربوطه است. غالبا هم طرفین معامله در هنگام خرید و فروش به این موضوع توجهی نمی‌کنند یا اصلا از آن بی‌اطلاعند. اما موضوع زمانی از اهمیت برخوردار می‌گردد که بخواهیم ساختمان را تخریب کنیم. در این شرایط حتما هر یک از صاحبین اعیان به میزان قدرالسهم خود از عرصه بهره خواهد برد.
5. اطلاعات درج شده در قرارداد
یکی از مهم ترین نکاتی که هنگام خرید ملک و بستن قرارداد باید به آن توجه کنید، درج درست اطلاعات در قرارداد است. تمامی اطلاعات درج شده باید از روی مدارک رسمی مانند شناسنامه و کارت ملی تا سند اصلی و مبایعه نامه وارد شوند.
همچنین در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات آن به طور کامل بیان شود. به طور مثال ذکر متراژ ملک، قیمت ملک، نحوه پرداخت و تسلیم ملک هر چیزی را که شامل و جز داخل ملک محسوب می شود باید حتما قید شود.
4. بررسی سند ملک
در ادامه نکته شماره 5 باید این نکته را هم در نظر بگیرید که سند ملک باید با مشخصات ملک همخوانی داشته باشد. همچنین وضعیت و نوع سند نیز از اهمیت بالایی برخوردار است که می‌توانید در مقاله “انواع سند ملکی” درباره انواع سند اطلاعات لازم را کسب کنید.
3. قدر السهم آپارتمان
در معاملات ملکی آپارتمان باید به این نکته توجه ویژه ای داشت. این مورد در واقع زیرمجموعه “عرصه و عیان” است اما بدلیل اهمیت بالا بار دیگر به آن اشاره می‌کنیم. برای مشاورین املاک یا کارشناس فروش ملک و همچنین افرادی که برای فروش آپارتمان یا بلعکس خرید واحد مسکونی اقدام می‌کنند درک مفهوم قدرالسهم آپارتمان امری ضروری است. از طرفی فهم صحیح روش محاسبه قدرالسهم و طریقه قیمت گذاری بر مبنای آن از الزامات است.
در ساده ترین تعریف میتوان اینطور بیان کرد که مقصود ما از قدرالسهم آپارتمان، سهم هر واحد مسکونی (آپارتمانی) از زمین تخصیص داده شده به کل ساختمان یا آپارتمان است که در اصطلاح از آن به عنوان سهم اعیان (آپارتمان) از عرصه (زمین) نام برده می‌شود.
2. استعلامات از ارگان های دولتی
گاهی اوقات فروشنده ملک با وکالت نامه اقدام به فروش ملک می کند یا از وضعیت ملکی در خصوص زراعی بودن یا در توقیف و رهن آن در بانک اطلاع ندارد. در این خصوص با استعلام از دفتر اسناد رسمی صادر کننده وکالت نامه در ارتباط با وکالت نامه فروشنده، از جهاد کشاورزی جهت مزروعی نبودن ملک و بانک مرکزی در ارتباط با رهن نبودن ملک استعلام صورت میگیرد.
1. وضعیت طرفین معامله
برای صحت هر معامله ای لازم است که طرفین دارای ویژگی ها و اوصافی باشند. به طور مثال قصد معامله وجود داشته باشد یا طرفین عاقل و بالغ باشند چرا که معامله با اشخاصی که عاقل و بالغ نباشند صحیح نمی باشد. در هنگام معامله حتما می بایست مدارک شناسایی افراد رویت و هویت آنها مطابق با مدارک موجود مطابقت داشته باشد.
درباره نکات مهم هنگام معامله بیشتر بخوانید:
