قانون تملک آپارتمان ها مجموعه قوانین کلی است که تمامی ساختمان ها و ساکنین ساختمان ها ملزم به رعایت و پیروی از آن هستند و یکی از مهم ترین ارکان مدیریت ساختمان به شمار می رود.
در ایران، قانون تملک آپارتمان ها یکی از اساسی ترین اصول حقوقی مرتبط با حوزه مسکن به شمار می رود. قانون تملک آپارتمان ها در قانون مدنی نیز تعریف شده که به واسطه آن افراد میتوانند بدون مشکل، مالکیت آپارتمان یا واحد مسکونی را به دست بیاورند.
در این مقاله متن کامل قانون تملک آپارتمان ها را در اختیار شما قرار دادیم.
قانون تملک آپارتمان ها چیست؟
در ایران قانون تملک آپارتمان ها مجموعه ای از قوانین و مقررات است که به منظور تنظیم روابط و حقوق مالکین واحد های آپارتمانی در مجتمع های مسکونی و تجاری تصویب شده است.
این قانون به طور کلی متشکل از مسائلی مانند مالکیت، استفاده و نگهداری از مشاعات ساختمان، تقسیم هزینه ها و حل و فصل اختلافات میان مالکین است.
قانون تملک آپارتمان ها
ماده -1:
مالكيت در آپارتمانهاي مختلف و محل هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است : مالكيت قسمتهاي اختصاصي و مالكيت قسمتهاي مشترك.
ماده -2:
قسمتهاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمتهائي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و بكليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق ميگيرد – بطور كلي قسمتهائي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتهاي مشترك محسوب مي شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.
ماده -3:
حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمتهاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي بهر صورتيكه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود .
- تبصره -1:
مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي كنند .
- تبصره2:
در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربنايي اختصاصي ساختمان مي باشند هزينه هاي مشترك بر اساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان ميرسد حسب زير بناي اختصاصي هر واحد محاسبه ميشود .
- تبصره -3:
چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونهاي باشد كه بنا از يك يا چند واحد مسكوني امكان دسترسي به آن باشد هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده كننده يا استفاده كنندگان است .
ماده -4:
حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمت هاي اختصاصي از مخارج قسمت هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زير بنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بيني كرده باشند؛ پرداخت هزينه هاي مشترك اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است.
- تبصره -1:
مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي كنند
- تبصره -3:
چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونهاي باشد كه بنا از يك يا چند واحد مسكوني امكان دسترسي به آن باشد هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده كننده يا استفاده كنندگان است .
ماده -5:
در ماده 5 قانون تملک آپارتمان ها انواع شركتهاي موضوع ماده 20 قانون تجارت كه بقصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب بمنظور سكونت يا پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل ميشود از انجام ساير معاملات بازرگاني غير مربوط بكارهاي ساختماني ممنوعند.
ماده -6:
چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط باداره و امور مربوط بقسمت هاي مشترك باكثريت آراء مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي را مالك باشند.
- تبصره:
نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوت نامهها و اعلام تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصي آنها در ساختمان است مگر اينكه مالك نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين كرده باشد.
ماده -7:
هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند راي اكثريت بقيه مالكين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اينكه عده حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه در اين صورت براي يكدفعه تجديد دعوت خواهد شد.
ماده -8:
در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتيكه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوطه بمدت مديريت و ساير موضوعات مربوطه در آئين نامه اين قانون تعيين خواهد شد.
ماده -9:
هر يك از مالكين ميتوانند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه براي استفاده بهتري از قسمت اختصاصي خود مفيد ميداند انجام دهد هيچيك از مالكين حق ندارند بدون موافقت 3 اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل يا شكل در، يا سر در ، يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه در مرئي و منظر باشد بدهند.
ماده -10:
هر كس آپارتماني را خريداري مي نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي گردد، مگر آنكه مالكيت زمين مزبور بعلت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق بغيير باشد كه در اينصورت بايد اجور آنرا بهمان نسبت بپردازد.
مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهاي مشترك و بطور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا بعلت طبع ساختمان با تأسيسات آن اقتضاء دارد يكجا انجام شود نيز بايد بتناسب حصه هر مالك به ترتيبي كه در آئين نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آنست صرفنظر نمايد.
ماده -10مكرر ( – الحاقي /2 11/1351 و اصلاحي 17/ 3 /1359 ):
در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك از طرف مدير يا هيئت مديران وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود. هر گاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيئت مديران ميتوانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ – تهويه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غيره به او خودداري كنند و در صورتي كه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان بتقاضاي مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد كرد . عمليات اجرائي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيئت مديران موظف مي باشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه يا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فوراً اقدام نمايند.
- تبصره -1:
(الحاقي سال 75 )در صورتيكه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شكايت كنند دادگاهها موظف اند اينگونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافتي خدمات دولتي كه به مجموع ارائه مي شود محروم كند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايد . استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه هاي معوق واحد مربوط و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود :
- تبصره-2:
(الحاقي /2 11/1351 و اصلاحي 17/ 3 /1359 )رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيئت مديران و صورت ريز سهم مالك يا استفاده كننده از هزينه هاي مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالك يا استفاده كننده بايد ضميمه تقاضانامه صدور اجرائيه گردد.
- تبصره -3:
(الحاقي /2 11/1351 و اصلاحي 17/ 3 /1359 )نظر مدير يا هيئت مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت بدون رعايت تشريفات آئين دادرس مدني به موضوع رسيدگي و راي مي دهد. اين راي قطعي است. در مواردي كه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه بمحض وصول اعتراض اگر دلائل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور راي خواهد داد.
- تبصره-4:
(الحاقي /4/9 1358 و اصلاحي 17/ 3 /1359 ) در صورتيكه مالك يا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه هاي مشترك گردد علاوه بر ساير پرداختي ها مكلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جريمه مي باشد.
ماده -11:
در ماده 11 قانون تملک آپارتمان ها دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون آئين نامه هاي اجرائي آنرا تهيه و بعد از تصويب هيات وزيران بمورد اجراء بگذارد. دولت م مور اجراي اين قانون است.
ماده -12:
( الحاقي) 75 دفاتر اسناد رسمي موظف مي باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترك را كه به تأييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايد.
ماده -13:
(الحاقي) در صورتيكه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و اقليت مالكان قسمت هاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي مجموعه را دارند مي توانند بر اساس حكم دادگاه با تمين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري ميورزند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند.
پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هر يك از مالكان از بنا و هزينه هاي انجام شده سهم مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوري كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده از اموال آنها از جمله همان واحد استيفاء كند .
در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.
- تبصره -1:
مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالكان ميتوانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند . همچنين در صورت تصويب اكثريت مالكان قسمت هاي اختصاصي مالكان مي توانند جهت انجام امور موضوع اين ماده شركت تعاوني تشكيل داده و با استفاده از مزاياي مربوط به شركتهاي تعاوني اقدام كنند.
- تبصره2:
چنانچه مالك خودداري كننده از همكاري، اقدام به تخليه واحد متعلق به خود بمنظور تجديد ساختمان بنا نكند حذف درخواست مدير يا مديران مجموعه رئيس دادگستري و يا رئيس مجتمع قضايي محل با احراز تمين مسكن مناسب براي وي توسط ساير مالكان دستور تخليه آپارتمان ياد شده را صادر خواهد كرد.
ماده -14:
( الحاقي) مدير يا مديران مكلف هستند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند.
سهم هر يك از مالكان به تناسب سطح زير بناي اختصاصي آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و از شركا اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزي مدير يا مديران مسئول جبران خسارت وارده مي باشند.
