زمانی که مشکلات مدیریت ساختمان به قدری جدی میشود که دیگر جز تعویض مدیریت چاره دیگری باقی نمی ماند. مجمع عمومی ساختمان دور هم جمع میشوند تا مدیریت را از جایگاه خود برکنار کنند و او را از مقام خویش عزل کنند. اما عزل مدیریت نیز قوانین و شرایط خودش را داراست که در این مقاله به چند نمونه از این قوانین و شرایط اشاره میکنیم.
همانطور که انتخاب مدیر ساختمان توسط مجمع عمومی مالکین صورت میگیرد، عزل و بر کناری مدیر ساختمان نیز توسط همین مجمع انجام می شود.
عزل مدیریت ساختمان توسط مجمع عمومی مالکین یکی از اساسی ترین حقوق ساکنین و مالکین در مجتمع های آپارتمانی می باشد.
اما لازم به ذکر است که فرآیند برکناری مدیر ساختمان باید به صورت کاملا قانونی و منظم انجام شود تا هم حقوق مالکین و هم مدیر فعلی به خوبی رعایت شود.
مدیریت ساختمان باید طبق یکسری مراحل از سمت مدیریت برکنار شود که در ادامه به آن مراحل خواهیم پرداخت.
مراحل عزل مدیریت ساختمان
برای برکنار کردن مدیر ساختمان لازم است مراحل زیر انجام شود:
1. بررسی و جمع آوری علت برکناری مدیر ساختمان:
بررسی و جمع آوری دلایل برکناری مدیریت ساختمان یک فرآیند بسیار مهم و حساس است به همین دلیل باید با دقت و براساس شواهد معتبر انجام شود. این فرآیند علاوه بر اینکه به حفظ عدالت و شفافیت کمک می کند، از بروز مشکلات حقوقی و اداری در آینده نیز جلوگیری می کند.
دلایل اینکه یک مدیر از پست مدیریت ساختمان برکنار شود مختلف است، برخی از این دلایل عبارتند از:
- ناکامی در انجام وظایف مدیریتی
- نبود شفافیت مالی
- سوء استفاده از مقام مدیریتی خود
- رفتار غیر مسئولانه
- ناتوانی در برقراری ارتباط موثر
- نداشتن توانایی های فنی و مدیریتی
2. درخواست تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکین:
برای از مدیر از مقام مدیریت لازم است که یک جلسه فوق العاده یا عادی مجمع عمومی مالکین تشکیل شود.
درخواست تشکیل جلسه یکی از مراحل کلیدی در این فرآیند به حساب می آید، به همین دلیل درخواست تشکیل جلسه باید کاملا رسمی و با رعایت قوانین و مقررات داخلی مجتمع ارائه شود.
در صورتی این جلسه رسمیت پیدا می کند که حداقل سه نفر از مالکین در جلسه حضور پیدا کنند و مدیر یا هیئت مدیره موظف به تنظیم جلسه و دعوت از مالکین برای شرکت در این جلسه هستند.
3. دعوت به جلسه مجمع عمومی:
همانطور که قبلا گفتیم وظیفه تنظیم جلسه و دعوت از مالکین بر عهده مدیر ساختمان یا هیئت مدیره است.
این دعوت باید به صورت کتبی انجام شود و در آن زمان، مکان و دستور جلسه ذکر شود. همچنین این دعوت باید حداقل یک هفته قبل از زمان برگزاری جلسه به مالکین ابلاغ شود تا آن ها بتوانند در جلسه حضور داشته باشند یا نماینده ای از طرف خود بفرستند.
4. برگزاری جلسه مجمع عمومی:
این جلسه باید با حضور حداقل نصاب مالکین ( حداقل باید ۳ نفر از مالکین در جلسه حضور داشته باشند ) برگزار شود. اگر تعداد افراد به حداقل نصاب نرسد جلسه رسمیت پیدا نمی کند و نمی توان تصمیمات قانونی گرفت.
همچنین در این جلسه لازم است دلایل عزل مدیریت به طور شفاف بیان شود و مدیر نیز فرصت مناسبی داشته باشد تا از خود دفاع کند.
5. رای گیری برای عزل مدیر:
پس از بررسی دلایل عزل مدیریت ساختمان و تصمیمات گرفته شده در جلسه و گفت و گو ها نوبت به رای گیری کردن می رسد.
برای عزل مدیریت نیاز به رای اکثریت حاضرین جلسه است. در صورتی که اکثریت حاضرین رای به عزل مدیریت ساختمان بدهند، مدیر فعلی از مقام مدیریت برکنار می شود.
نکته مهم این است که حتما رای گیری باید به صورت قانونی و شفاف انجام شود و نتایج به صورت مکتوب ثبت شود.
6. انتخاب مدیر جدید:
پس از عزل مدیریت قبلی، مجمع عمومی مالکین موظف است جلسه ی جدیدی تشکیل دهند و این بار مدیر جدیدی برای آپارتمان انتخاب کنند. مدیر جدید نیز باید از میان مالکین انتخاب شود و این نیز نیاز به رای اکثریت دارد.
این کار باید به صورت و شفاف و منظم انجام شود تا اطمینان لازم حاصل شود که مدیر جدید به طور موثر و با توجه به نیاز های ساختمان فعالیت خواهد کرد.
در صورت انتخاب نشدنمدیر جدید در همان جلسه، باید جلسه ی دیگری با همین منظور تشکیل شود تا سریعتر مدیر جدید برای مجتمع انتخاب شود.
عزل مدیریت و پایان کار هیات مدیره
موارد پایان ماموریت مدیر یا هیات مدیره ساختمان در قانون تملک آپارتمان ها بیان شده است. بر طبق ماده 16 این قانون ” در صورت استعفا ، فوت و عزل مدیر یا مدیران قبل از انقضای مدت ، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد . “
استعفای مدیر
اگر مدیر یک ساختمان نتواند مسئولیت مدیریت را کامل متحمل شود. می تواند استعفای خود اعلام نماید و از سمت خود در ساختمان کناره گیری کند. بدین ترتیب قبل از پایان یافتن مدت مدیریت می تواند استعفا دهد . بدین ترتیب مجمع عمومی ساختمان فرد دیگری را به عنوان مدیر انتخواب و به سمت میرسانند.
عزل مدیریت
اگر مالکین به هر دلیلی قبل از پایان مدت مدیریت مدیر قصد برکناری مدیر را از مدیریت ساختمان داشته باشند. براساس ماده 16 قانون تملک آپارتمان ها می توانند در مجمع عمومی مدیر یا هیات مدیره را منعزل کنند. البته باید تقصیر و کوتاهی مدیر احراز گردد تا این اختیار را داشته باشند و پس از منعزل کردن وی انتخاب دوباره انجام می شود .
فوت مدیر
فوت یا مرگ واقعه‌ای است که آثار و تبعات حقوقی دارد. قوانین مختلفی نیز در این مورد تصویب شده است . بدیهی است که اگر مدیر فوت نماید سمت و ماموریت وی به عنوان مدیر ساختمان خاتمه می یابد و مجمع عمومی فرد دیگری را برای مدیریت ساختمان انتخاب می کند .
یشتر بخوانید:
با یک مدیر بی مسئولیت چه کنیم ؟
