اجاره‌نامه به‌عنوان قراردادی که رابطه مستأجر و موجر را تعیین می‌کند، در انواع مختلفی از جمله اجاره‌نامه رسمی، دستی و بنگاهی وجود دارد. هر کدام از این اجاره‌نامه‌ها ویژگی‌های حقوقی و شرایط خاصی دارند که شناخت آن‌ها می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند. در این مقاله به بررسی انواع اجاره‌نامه و نکات کلیدی آن‌ها میپردازیم.
مهمترین موضوع در در بحث اجاره و رهن خانه، عقد قرارداری به نام اجاره نامه است. اجاره نامه انواع مختلفی دارد و از اهمیت زیادی برخوردار است. زیرا در صورتی که اجاره نامه شما توسط مشاور املاک نوشته شود و امضا دو شاهد در آن موجود باشد، هم از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی پیشگیری میشود و هم از حمایت قانون در صورت بروز مشکل برخوردار هستید.
در این مقاله به بررسی انواع اجاره نامه در حوزه املاک میپردازیم. با ما همراه باشید.
اجاره نامه چیست؟
طبق قانون اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک عین منافع عین (مانند ملک) مستاجره می شود. بنابراین شخص اجاره دهنده ( موجر) در ازای مبلغی، ملکی را در اختیار شخص اجاره کننده (مستاجر) میگذارد. به قراردادی که دارای مشخصات و توافقات میان مستاجر و موجر میباشد، اجاره نامه گفته میشود.
نکات مهم در نوشتن اجاره نامه
در اجاره نامه باید نکات زیر رعایت شوند:
- باید تمامی مفاد قوانین به روشنی ذکر در حول محور قرار داد ذکر شود
- ذکر مدت قرارداد
- اطلاعات دقیق طرفین قرارداد اجاره به همراه آدرس دقیق محل کار یا سکونت
- تنظیم قرارداد در ۲ الی ۳ نسخه در صورت نیاز
- اشاره به مراجع ذی صلاح جهت حل اختلافات
انواع اجاره نامه
به طور کلی اجاره نامه به 3 دسته تقسیم میشود:
- اجاره نامه رسمی
- اجاره نامه دستی
- اجاره نامه بنگاهی
اجاره نامه رسمی :
در این نوع اجاره نامه طرفین قراردارد باید با مراجعه به دفتر اسناد رسمی اقدام به ثبت اجاره نامه کنند. از آنجایی که این روش زمان زیادی میبرد یا در مواردی پرهزینه است، عقد قرارداد به صورت دستی معمول تر است. البته با ثبت اجاره نامه به صورت رسمی، اجاره نامه به عنوان سندی رسمی شناخته میشود.
اجاره نامه دستی :
نوشتن قرارداد به صورت دستی پس از توافق بین طرفین قرارداد بدون مراجعه به دفاتر رسمی انجام میشود. با این حال در تنظیم دستی اجاره نامه ممکن است موارد قانونی به طور کامل رعایت نشود و پیگیری های قانونی در آینده دشوار باشد.
اجاره نامه بنگاهی :
این اجاره نامه در بنگاه مشاور املاک در فرم هایی که مورد تایید اتحادیه املاک هستند نوشته میشود. از نظر قانونی مطمئن تر است و نکات حقوقی در آن رعایت میشود. در اجاره نامه بنگاهی میتوانید کد رهگیری دریافت نمایید. اما با توجه به وضع مالیات بر اجاره بسیاری از موجرین از انجام این مرحله صرف نظر میکنند.
هزینه نوشتن اجاره نامه در بنگاه بطور قانونی یک چهارم مبلغ اجاره واحد مورد نظر میباشد.
چرا اجاره‌نامه‌ها اهمیت دارند؟
اجاره‌نامه، یکی از مهمترین اسناد حقوقی در معاملات ملکی است که رابطه میان موجر و مستأجر را تعریف و تنظیم می‌کند. این سند نه‌تنها از بروز اختلافات جلوگیری می‌کند، بلکه در صورت وقوع مشکلات، پایه‌ای مستند برای حل‌وفصل آن‌ها در مراجع قانونی فراهم می‌آورد.
برخی از مشکلاتی که در نبود اجاره‌نامه معتبر ممکن است رخ دهد عبارتند از:
- تخلیه ملک بدون اطلاع یا هشدار قبلی
- ادعاهای غیرواقعی موجر یا مستأجر در خصوص مبلغ اجاره
- بروز چالش‌های قانونی در بازپس‌گیری مبلغ ودیعه یا خسارات وارده به ملک
بنابراین، تنظیم یک اجاره‌نامه معتبر و شفاف نه‌تنها باعث امنیت حقوقی طرفین میشود، بلکه زمینه‌ای برای اعتمادسازی میان آن‌ها نیز ایجاد می‌کند.
مزایا و معایب هر نوع اجاره‌نامه
هر نوع اجاره‌نامه مزایا و معایب خاص خود را دارد که در انتخاب روش تنظیم قرارداد باید مورد توجه قرار گیرند.
اجاره‌نامه رسمی
مزایا:
امنیت قانونی بالا
امکان استناد به آن در مراجع قضایی
قابلیت ثبت رسمی برای حل اختلافات
معایب:
زمان‌بر بودن فرآیند تنظیم
هزینه‌های مربوط به ثبت در دفاتر اسناد رسمی
اجاره‌نامه دستی
مزایا:
ساده و سریع در تنظیم
کم‌هزینه برای طرفین
معایب:
نبود اعتبار رسمی
احتمال عدم رعایت قوانین و مقررات
دشواری در پیگیری‌های قانونی
اجاره‌نامه بنگاهی
مزایا:
دسترسی به کد رهگیری برای پیگیری قانونی
رعایت نکات حقوقی در قرارداد
معایب:
هزینه اضافی برای تنظیم قرارداد
نگرانی برخی موجرین از پرداخت مالیات مرتبط با ثبت اجاره‌نامه
قوانین جدید مرتبط با اجاره‌نامه
در سال‌های اخیر، قوانین و مقررات مرتبط با اجاره‌نامه تغییرات مهمی داشته‌اند. از جمله این تغییرات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- لزوم دریافت کد رهگیری: از سال 1390، مشاوران املاک موظف شده‌اند هنگام تنظیم قرارداد اجاره، کد رهگیری صادر کنند. این کد به قرارداد اعتبار قانونی بیشتری می‌بخشد و در صورت بروز اختلافات، امکان پیگیری را تسهیل می‌کند.
- مالیات بر اجاره: براساس قوانین جدید، موجرین باید بخشی از درآمد حاصل از اجاره را به‌عنوان مالیات پرداخت کنند. این موضوع باعث شده برخی موجرین از ثبت رسمی اجاره‌نامه خودداری کنند.
- دیجیتالی‌شدن فرآیندها: پلتفرم‌های آنلاین و سامانه‌های جدید دولتی امکان تنظیم و ثبت اجاره‌نامه را به صورت الکترونیکی فراهم کرده‌اند. این روش‌ها علاوه بر تسهیل در فرآیند، از سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری میکنند.
نکات کلیدی برای مستأجران و موجران
نکات کلیدی برای مستأجران:
- بندهای قرارداد را به‌دقت مطالعه کنید و از شفاف بودن تمامی مفاد مطمئن شوید.
- از مشاوران املاک دارای مجوز برای تنظیم اجاره‌نامه کمک بگیرید.
- دریافت کد رهگیری را فراموش نکنید، زیرا این کد امنیت قرارداد شما را تضمین می‌کند.
- در صورت نیاز، با یک وکیل حقوقی مشورت کنید تا از حقوق قانونی خود مطمئن شوید.
نکات کلیدی برای موجران:
- در انتخاب مستأجر دقت کنید و اطلاعات کاملی از پیشینه او داشته باشید.
- قوانین مالیاتی مرتبط با اجاره را مطالعه کرده و رعایت کنید.
- از تنظیم قراردادهای رسمی یا بنگاهی با شرایط واضح و دقیق اطمینان حاصل کنید.
- هنگام تخلیه، ملک را با مستأجر بازبینی کرده و صورت‌جلسه‌ای از وضعیت آن تنظیم کنید.
آینده اجاره‌نامه در ایران
با توجه به روند دیجیتالی‌شدن فرآیندهای حقوقی و قانونی، انتظار می‌رود در آینده استفاده از سامانه‌های آنلاین برای تنظیم و ثبت اجاره‌نامه بیشتر شود. این سامانه‌ها می‌توانند شفافیت بیشتری ایجاد کرده و از تخلفات احتمالی جلوگیری کنند.
همچنین، ایجاد قوانین جدید برای افزایش حمایت از مستأجران و موجران باعث کاهش اختلافات در این حوزه خواهد شد. با پیشرفت فناوری، احتمالاً قراردادهای هوشمند مبتنی بر بلاک‌چین نیز به عرصه اجاره‌نامه وارد شوند که امنیت و کارایی بیشتری را ارائه می‌دهند.
سوالات متداول
آیا اجاره‌نامه دستی معتبر است؟
بله، اما اگر قرارداد به صورت دستی تنظیم شود، احتمال بروز مشکلات حقوقی در آینده وجود دارد. برای افزایش اعتبار، میتوانید از حضور شاهدان استفاده کنید.
هزینه دریافت کد رهگیری چقدر است؟
صدور کد رهگیری معمولاً جزئی از هزینه‌های ثبت قرارداد در بنگاه است و معمولاً مبلغ کمی در مقایسه با مزایای آن دارد.
در صورت اختلاف با موجر یا مستأجر چه باید کرد؟
در صورت بروز اختلاف، به مفاد قرارداد خود مراجعه کنید. اگر اختلاف همچنان باقی ماند، میتوانید به شورای حل اختلاف یا مراجع قضایی مراجعه کنید.
مقالات مرتبط:
تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه
مراحل انتقال سند آپارتمان
تبدیل مبلغ رهن به اجاره
10 نکته مهم هنگام خرید و اجاره آپارتمان
انواع تخلف و کلاهبرداری در حوزه مسکن
دانلود پوستر های مورد نیاز برای نصب در تابلو اعلانات ساختمان
